7 октября 2014 года Верховным Судом РФ опубликован Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления.

 

Этот обзор требует внимательного отношения к себе со стороны участников рынка недвижимости, поскольку в нём содержатся важные указания для судов, в частности, критерии определения добросовестности приобретения недвижимости в спорных ситуациях.

 

После обычного перечисления нормативных актов, которыми следует руководствоваться судам при рассмотрении виндикационных исков ВС РФ напоминает о трёх обстоятельствах, которые суд должен установить по такому иску: 1) наличие воли собственника на выбытие из его владения имущества, 2) возмездность приобретения, 3) знание приобретателем об отсутствии у отчуждателя прав на отчуждение имущества.

 

В очередной раз вслед за уже многочисленной судебной практикой ВС РФ обращает внимание на то, что независимо от того, какие требования были заявлены сторонами, в отсутствие договорных отношений между истцом и ответчиком подлежат применению нормы ст. 301, 302 ГК РФ. Иными словами, даже если истец предъявил иск об истребовании имущества как иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки, то есть по ст. 167 ГК РФ, суд обязан рассматривать иск как иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) и применять положения о защите добросовестного приобретателя.

 

В судебной практике часто встаёт вопрос о разграничении государства или муниципального образования как собственника и государственного или муниципального органа, который осуществляет полномочия своего учредителя. Например, от имени Санкт-Петербурга функции органа по распоряжению имуществом осуществляет, в пределах своей компетенции, Комитет по управлению городским имуществом. В обзоре практики приводится случай, когда подпись и печать на документе об отчуждении имущества были просто подделаны. В этой ситуации суд посчитал, что никакого решения собственника об отчуждении не было, и вернул имущество государству. Но было бы неплохо, если бы ВС РФ рассмотрел и вопрос о ситуации, в которой действия совершал не тот орган, которому принадлежали полномочия на распоряжение имуществом. Это могло случиться, например, в период передачи полномочий по передаче имущества от одного государственного органа другому либо из-за спорности статуса имущества. Например, помещение являлось нежилым, а было передано безвозмездно как жилое, в этом случае от имени Санкт-Петербурга договоры должны были заключаться разными органами: в первом случае договор приватизации нежилого помещения заключается КУГИ, а во втором — администрацией района. Некоторый намёк на решение такого рода вопросов имеется в последнем примере, приведённом Верховным Судом.

 

Рассматривается ситуация, в которой подлежит применению срок исковой давности. Как известно, срок исковой давности по виндикационному иску составляет 3 года и начинает своё течение с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о соответствующей записи в ЕГРП. Однако ВС РФ напоминает, что это не единственный критерий «знания» истцом о нарушении его права. В рассматриваемом деле в отношении спорной квартиры начали производиться следственные действия, осуществлялась выемка документов из архива. Именно к дате выемки документов следователем суд привязал начало течения срока исковой давности. Но логично было бы задаться вопросом, а что было бы, если бы о переходе права собственности узнал не орган, подавший иск, а другой уполномоченный орган государства? Окончательного ответа на этот вопрос Обзор не даёт.

 

Наконец, важнейшим для рядового покупателя недвижимости является перечень критериев, по которым судам предлагается определять добросовестность приобретателя.

 

В этой связи судам предлагается обращать внимание на следующие моменты:

 

1) проверял ли покупатель запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

 

Клиенты Юридического бюро Юрьева, возможно, уже устали от непрестанных напоминаний наших юристов о необходимости перед приобретением недвижимости получать выписку из ЕГРП. Тем не менее будет нелишним напомнить, что уже несколько лет судебная практика исходит из того, что если приобретатель недвижимости не получил выписку из ЕГРП на приобретаемое имущество, бремя доказывания добросовестности возлагается на него. Иными словами, прежде чем покупать квартиру, дачу, земельный участок, необходимо лично заказать выписку из ЕГРП в Росреестре и удостовериться в наличии прав у продавца.

 

2) нет ли странностей в цепочке приобретений квартиры?

 

Хотя это достаточно сомнительный критерий, но в совокупности с другими обстоятельствами он тоже может сыграть свою роль. ВС РФ в данном случае обращает внимание на конкретный случай, в котором квартира на протяжении нескольких месяцев неоднократно переходила из рук в руки. Впрочем, о таких передачах покупатель может ничего и не знать, тем более, что данные об основаниях приобретения имущества он может получить только от продавца, а тот может показать в качестве основания любой документ. Напомним, что в настоящее время сделки с недвижимостью регистрации не подлежат, регистрируется только сам переход права собственности.

 

3) соответствует ли цена рыночной стоимости квартиры?

 

Снова критерий, требующий оценки в совокупности с другими обстоятельствами. При этом приводится пример «значительного» несоответствия рыночной цены и цены сделки. Это должно напомнить всем участникам сделок об опасности указания «балансовой» цены в договорах. Попутно заметим, что распространившаяся в Санкт-Петербурге практика оформления разницы между рыночной и «балансовой» ценой в форме «расписок о получении суммы за неотделимые улучшения квартиры» кажется нам фантастическим бредом. Этот «метод» пропагандируется агентами недвижимости как «спасение» от налогообложения, хотя вообще-то доходы от «продажи неотделимых улучшений» подлежат точно такому же налогообложению, как и доходы от продажи жилого помещения, более того, в отношении этих доходов не действуют никакие льготы. Впрочем, никакие наши доводы на агентов недвижимости не действуют, спорить с ними бесполезно.

 

4) есть ли объективные критерии проверки достоверности прав продавца в данном случае?

 

Суд приводит в качестве примера ситуацию, в которой о добросовестности приобретателя говорит то, что сделку проверял не только он, но и сотрудника банка, выдавшего кредит на приобретение квартиры, расчёт производился материнским капиталом. Исходя из этого суд признал приобретателя добросовестным.

 

 

 

 

 



Санкт-Петербург:
телефон: +7 812 908-14-32
Железноводская ул., д. 34/5, 4-й этаж

Москва:
телефон +7 965 2505910
Гостиничная ул., д. 4 корп. 9 подъезд 1а

Нижний Новгород:
тел. +79219081432
ул. Маршала Голованова д. 15а

Ростов-на-Дону
тел. +79219081432
Ворошиловский пр., д. 5

Симферополь:
тел. +79219081432
ул. Крылова, д. 5

Наши реквизиты:

ООО "Юридическое бюро Юрьева"
ИНН/КПП: 7804176920/471101001
р/с 40702810305090000338
Филиал ПТР ПАО "ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК ОТКРЫТИЕ" г. Санкт-Петербург
к/с № 30101810740300000809
БИК: 044030809
Основание платежа: Оплата юридических услуг, НДС не облагается.