Введение
Объектами гражданских прав могут быть материальные и духовные блага, посредством которых субъекты удовлетворяют свои потребности. Особое место среди объектов гражданских прав занимают вещи. Это обусловлено большой распространенностью вещей, а так же возникновением по поводу данных объектов одних из самых стабильных отношений – правоотношений собственности. Под вещами по общему правилу понимаются предметы материального мира, способные к удовлетворению потребностей и могущие быть в обладании человека (Советское гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. О.А. Красавчикова. М., 1985. С. 180-181). При этом материальность вещи предполагает способность к физическому осязанию, а то обстоятельство, что вещь является предметом, обуславливает наличие четких пространственных границ и устойчивой структуры (Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости / Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. – М.: «Статут» - Екатеринбург: Институт частного права, 2002. С. 179).. Этими качествами вещи выделяются среди имущества в широком смысле слова, включающего так же права требования и иное имущество (см. деление объектов гражданских прав по ст. 128 Гражданского кодекса РФ). Между тем, действующий Гражданский кодекс РФ не всегда различает понятия вещи и имущества, что порой усложняет толкование норм. Так, в п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ говорится о праве собственности на имущество, между тем как доктрина не признает право собственности на право требования. Есть подобные «несостыковки» и в отношении положений о недвижимости, но об этом будет сказано ниже. Кроме того, осязаемость вещи так же является спорным вопросом. Например, энергия и газ, не будучи осязаемыми, признаются вещами при условии, что они находятся в трубах либо резервуарах, то есть имеют четкие пространственные границы (Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 1. – 6-е изд., перераб. и доп. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. С. 254). Существуют различные способы классификации вещей. Наиболее значимым и широко используемым является деление вещей на движимые и недвижимые. Данная классификация ведет историю еще из римского права и основывается на естественных свойствах вещей. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, и перенесение их невозможно без оказания существенного воздействия на саму вещь (или совсем невозможно), движимые вещи можно перемещать свободно. Между тем, для того чтобы понять причину данного деления, необходимо выявить сущностные различия движимых и недвижимых вещей. Это поможет понять, нужно ли устанавливать особенности правового оборота применительно к недвижимым вещам, а так же сформулировать понятие недвижимости.
Сравнительная и историческая справка

Итак, как уже указывалось ранее, классификация вещей на движимые и недвижимые возникла в древнем Риме. При этом необходимо отметить, что речь шла о делении телесных вещей (Барон Ю. Система римского гражданского права. Книга 1. Общая часть. Вып. I / Пер. с нем. Л. Петражицкого. – 2-у изд., испр. – С.-Петербург: Издание московского юридического магазина А.Ф. Скорова, 1898. С. 86), таким образом, римские юристы не относили имущественные права к недвижимости. В регулировании оборота недвижимости в римском праве можно выделить ряд особенностей по сравнению с движимыми вещами: например, более долгий срок приобретательной давности (10 лет, если собственник и приобретатель жили в одной провинции и 20 во всех остальных случаях; в отличие от трехлетнего срока в отношении движимости); только земельные участки и дома могли быть обременены вещными бессрочными сервитутами (сервитуты в отношении движимых вещей были личными и носили срочный характер); владение земельным участком, нарушенное применением к владельцу насилия, могло быть защищено с помощью специального интердикта, который отсутствовал в отношении движимости. Однако принципиальных различий в правовом режиме движимых и недвижимых вещей, помимо несколько более эффективной защиты, в римском праве не существовало (Подробнее см.: Белов В.А. Предисловие / Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., АО «Центр ЮрИнфоР», 2001. С. 10-11). Критерий разделения вещей на движимые и недвижимые носил в римском праве естественный, природный характер – связь с землей, делающая неспособным перемещение без несоразмерного ущерба назначению вещи. Сами недвижимые вещи делились на две категории: 1) земельный участок и 2) иные объекты, которые прочно с ним связаны (путем насаждения, застроения и т.п.) (Дернбург Г. Пандекты / Под ред. П. Соколовского; пер. с нем. Г. фон Рехенбаха. Том 1, Общая часть. М.: Университетская типография, 1906. С. 199-200). Таким образом, недвижимостью в полном смысле слова являлся только земельный участок, а расположенные на нем строения, деревья, озера и т.п. являлись лишь составными частями участка и не выступали в обороте в качестве самостоятельной недвижимой вещи. Будучи отделенными от земельного участка, данные объекты и вовсе лишались признака недвижимости и переходили в разряд движимых вещей. Аналогичной концепции придерживается Германское гражданское уложение ) (Гражданское уложение Германии: вводный закон к Гражданскому уложению; пер. с нем., науч.редакторы – А.Л. Маковский и др. – 2-е изд., доп. М.: Волтерс Клувер, 2006). К недвижимому имуществу германское право относит земельный участок с существенными составными частями, которыми являются строения и продукты земельного участка до тех пор, пока они соединены с почвой (§ 94 Германского гржданского уложения). В то же время вещи, связанные с участком лишь для временных целей, не являются его составными частями, а, следовательно, не входят в объект недвижимости (§ 95 Германского гражданского уложения). Законодательство Франции так же относит к недвижимым вещам землю и связанные с ней (рассматриваемые как единое целое) строения, леса на корню, растения и т.п.; а так же используемые на предприятии машины, инструменты, сырье и другие вещи, хотя и движимые по природе, но предназначенные для обслуживания недвижимости (Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. - №3. – 1999. С. 38). Обратимся к регулированию недвижимости по российскому законодательству
Впервые термин «недвижимость» появился в Указе Петра I о престолонаследии от 23.03.1714 г., который устранил различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью в этот период понималась прежде всего часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что эта связь не могла быть порвана без изменения вида и назначения вещи. При этом Л.А. Кассо указывает, что и ранее земельные участки выделялись своим юридическим режимом, выражавшемся в особом порядке отчуждения и обременения недвижимости, а так же во введении принципа регистрации прав на недвижимость (Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 1-2). Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года содержались нормы, выделявшие право собственности на такие вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты. В 1991 году в п. 2 ст. 7 Закона РСФСР «О собственности» (Закон РСФСР «О собственности» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР. 1991. № 30. Ст. 416) вновь появилось упоминание термина «недвижимость», а затем в п.2 ст. 4 Основ гражданского законодательства РСФСР был дан перечень объектов недвижимости и указан критерий их выделения – прочная связь с землей (Основы гражданского законодательства Союза ССр и республик // Ведомости Съезда народных депутатов СССР. 1991. № 26. Ст. 733).

Недвижимость по действующему Гражданскому кодексу

В ныне действующем Гражданском кодексе РФ четкое легальное определение недвижимости отсутствует. В п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ приводится примерный перечень объектов, отнесенных законодателем к недвижимому имуществу, и дается критерий такого отнесения – прочная связь с землей, которая понимается как невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению вещи. Исходя из данного положения, а так же опираясь на историческую традицию и зарубежный опыт, большинство цивилистов придерживаются концепции так называемой «недвижимости по природе» (Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 1. – 6-е изд., перераб. и доп. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. С. 256; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Десятое изд. М.: Издание Бр. Башмаковых. 1912. С. 150; Петров Е.Ю. Указ. соч. С. 183).. Между тем, существует и иная концепция понятия недвижимости, юридическая, согласно которой недвижимостью признается только такая вещь, право на которую зарегистрировано в установленном законом порядке (Суханов Е.А. Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. М., 1995. С. 241; Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России// Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика / Под ред. А.К. Маковского. М., 1998. С. 276). Наиболее логичной представляется первая из приведенных концепций. Исторически недвижимость была отделена от движимого имущества в силу неизменности своего положения в пространстве. Именно благодаря неподвижности данных объектов стало возможным введение системы государственной регистрации в целях организации учета недвижимых вещей. Таким образом, государственная регистрация является не признаком недвижимости, а лишь следствием отнесения объекта к категории недвижимых вещей. То есть, не вещь является недвижимой, поскольку она подлежит регистрации, а вещь подлежит регистрации потому, что она является недвижимой. Кроме того, данный вывод можно сделать и исходя из анализа действующего законодательства. Например, согласно п.1 ст. 6 Закона о государственной регистрации прав (Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ от 28.07.1997. № 30. Ст. 3594), права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу закона, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом. В соответствии с п.1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ регистрации подлежат права на недвижимые вещи, то есть, если вещь является недвижимой, право на нее должно быть зарегистрировано. Таким образом, вполне допустима ситуация, когда вещь является недвижимостью по своим фактическим признакам, но не является объектом гражданских прав в юридическом смысле. Итак, в дальнейшем будем придерживаться той точки зрения, что недвижимой вещь является в силу своих фактических свойств, а именно такой связи с землей, которая делает невозможным перемещение вещи без причинения несоразмерного ущерба ее назначению. Следует обратить внимание, что речь идет не о принципиальной невозможности перемещения, а именно о той ситуации, когда подобное перемещение крайне затруднительно или дорогостояще. Современный уровень развития техники позволяет перемещать даже здания, прочно связанные с землей, однако подобная процедура требует несоизмеримо больших затрат, вследствие чего теряет свое экономическое обоснование. Как справедливо было отмечено Б.М. Гонгало, используемые критерии связи объекта с землей носят оценочный характер (Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 14-15). Таким образом, связь объекта с землей и невозможность его перемещения должны оцениваться судом в каждом конкретном случае исходя из материалов дела и судебной практики по предыдущим аналогичным делам. Во внимание должны приниматься: назначение вещи, характер связи с земельным участком, целостность объекта в процессе перемещения. Представляется, что по данной категории дел судебной практике, несмотря на то, что она не является источником права, должно уделяться немаловажное значение, поскольку существенных различий в отнесении тех или иных объектов к недвижимости быть не должно. Между тем, внесения изменений в ст. 130 Гражданского кодекса РФ в отношении уточнения критерия связи недвижимого объекта с землей, такого как, например, наличие фундамента, не требуется, поскольку прочная связь с землей может выражаться и в иных формах. Например, к недвижимости относят линейные объекты (трубо- и газопроводы), которые фундамента не имеют, но тем не менее прочно связаны с землей (характер данной связи аналогичен связи с участком произрастающих на нем деревьев и иной растительности). В настоящее время судебной практикой для признания объектов недвижимостью фактически был введен дополнительный критерий – не только фактическая, но и юридическая связь с землей. Иными словами, объект должен быть возведен в соответствии с действующим законодательством. Например, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в одном из постановлений указал, что недвижимое имущество как объект гражданского права характеризуется не только физической, но и правовой связью с землей, в связи с чем даже разрушенное строение может быть признано объектом недвижимости, если оно указано таковым в документации и ему присвоен кадастровый номер (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.11.04 № А56-23236/04 // Информационно-правовая база «Консультант Плюс». По поводу наличия юридической связи с землей см. так же: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.06.07 № А56-18181/2006 // Информационно-правовая база «Консультант Плюс»; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.03.2007 № А56-19577/2006 // Информационно-правовая база «Консультант Плюс»). Между тем, в данном случае имеет место подмена понятий непосредственно объекта недвижимости и прав на него. Права на недвижимую вещь действительно могут возникнуть только при условии, что она возведена в соответствии с законом, в ином случае это будет самовольная постройка. Но если самовольная постройка неразрывно связана с землей, почему мы не можем отнести ее к недвижимости по фактическим признакам? Как верно было указано в Информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 17.02.2004 г., понятие недвижимости, права на которое подлежат государственной регистрации, дано в статье 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и основано на характеристике естественных свойств объекта, находящих свое отражение в технической информации, юридическая же характеристика вида имущества сама по себе не порождает возникновение каких-либо правоотношений и не является самостоятельным основанием для государственной регистрации права собственности (п. 10 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 17.02.2004 № 76 // Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 2004. № 4). Таким образом, представляется, что вещь является недвижимой именно в силу своих физических свойств. Соответствие нормам законодательства и регистрация являются лишь условиями для возникновения прав на нее.
Определению недвижимости посвящена ст. 130 Гражданского кодекса РФ. Отдельно следует уделить внимание вопросу о том, что же относится по действующему законодательству к недвижимости: только вещи или имущество в целом, включая и права требования? Ранее уже было отмечено, что законодатель не придерживается четких критериев различения данных понятий. Не уступил он своему принципу и в данном случае. Пункт 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ начинается со слов: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся…». Таким образом, недвижимое имущество рассматривается как синоним вещи. Между тем, как с точки зрения доктрины, так и с позиции ст. 128 Гражданского кодекса РФ (перечисление объектов гражданских прав) понятие имущества шире, чем понятие вещи, и включает в себя помимо вещей так же имущественные права и иное имущество (например, имущество посольств и консульств, подверженное принципу экстерриториальности). Относятся ли имущественные права (например, доля в праве собственности на недвижимую вещь) к недвижимости? Думается, что нет. Причин тому несколько. Во-первых, недвижимость всегда является индивидуально-определенной, что позволяет установить ее четкие пространственные границы, в отличие от имущественных прав, которые носят скорее идеальный характер. Во-вторых, еще в римском праве к недвижимости относили только телесные вещи. Наконец, к имущественным правам принципиально не применим признак связи с землей. Имущественные права динамичны, несмотря на то, что для их оборота установлены специальные правила (п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав, ст. 131 Гражданского кодекса РФ). Имущественное право возникает на объект недвижимости, но само к недвижимости не относится. Если имущественные права и можно было бы включить в состав недвижимости, то не в силу «природных» свойств, а на основании закона (недвижимость в силу закона, как, например, суда и космические объекты). Однако ни Гражданского кодекса РФ, ни другие законы подобной нормы не содержат. Предприятие, которое отнесено к недвижимости и в состав которого входят имущественные права, является специальным составным объектом, который должен рассматриваться отдельно от общих норм (об этом подробнее будет сказано далее). Между тем, ряд законодательств относит имущественные права к недвижимости, но делается это отдельным указанием в законе. Так, например, § 96 ГГУ указывает, что права, связанные с правом собственности на земельный участок, признаются его составными частями. Таким образом, Гражданский кодекс РФ относит к недвижимости только вещи. Определение недвижимости, как оно приведено в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, представляется не совсем удачным. Законодатель использует несколько способов отнесения объектов к недвижимым вещам. Сперва говорится о том, что к недвижимости относятся земельные участки и участки недр. В данном случае идет простое перечисление объектов. Затем Гражданский кодекс РФ вводит общий критерий отнесения объектов к недвижимости: прочная связь с землей, которая понимается как невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению. Раскрывает данный признак законодатель не путем уточнения, а путем приведения примеров, перечень которых носит неисчерпывающий характер. Закон о государственной регистрации прав (ст. 1) добавляет к этому перечню жилые и нежилые помещения, а так же по неведомой причине предприятие. Между тем под предприятием в силу ст. 131 Гражданского кодекса РФ понимается имущественный комплекс, включающий помимо непосредственно недвижимости так же долги и права требования, поэтому помещать предприятие в один ряд с объектами, имеющими прочную связь с землей, по меньшей мере необоснованно. В абзаце втором ст. 130 Гражданского кодекса РФ говорится о движимых объектах, которые отнесены к недвижимости по воле законодателя – так называемая «недвижимость по закону», в отличие от «недвижимости по природе», указанной в первом пункте статьи. Как верно было отмечено О.Ю. Скворцовым, законодателем не выдержал единства критерия отбора и не установил единого общих признаков для приведенных групп объектов (Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте / О.Ю. Скворцов. – М.: Волтерс Клувер. 2006. С.49). Так, в первой и в третьей группе приведены лишь примеры недвижимых вещей: земельные участки и участки недр; суда и космические объекты соответственно. Во второй группе установлен общий признак, подкрепляемый примерами. Кроме того, если в первой группе установлены принципиально неперемещаемые объекты (имеется ввиду, неперемещаемые как целое, поскольку, например, часть почвенного слоя или грунта может быть перемещена, но уже как движимость); то во второй группе приводятся объекты, перемещение которых возможно, но с причинением несоразмерного ущерба их назначению; в третьей же группе расположились объекты, которые специально созданы для перемещения в пространстве, но в силу особой значимости отнесены законодателем к недвижимости. Как видим, последовательность определения объектов недвижимости отсутствует. Не возникает сомнений, что для определения понятия недвижимости и установления ее признаков нужна более четкая классификация. Для дальнейшего анализа объектов недвижимости и их характеристик возьмем за основу следующую систему:

1. недвижимость по природе (в силу естественных свойств объектов):

а) земельные участки и участки недр

б) строения (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), жилые и нежилые помещения и иные объекты, прочно связанные с землей;

2. недвижимость в силу закона: суда, космические объекты

3.предприятие (особый составной объект, отнесенный как целое к недвижимости в силу закона, но в своем составе содержащий недвижимые вещи).

Анализ отдельных объектов недвижимости

Обратимся к анализу недвижимости по природе.
Земельный участок представляет часть земной поверхности (почвенный слой, находящиеся на участке водные объекты, растения и деревья), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 261 Гражданского кодекса РФ, п.2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-Федерального закона // Собрание законодательства РФ от 29.10.2001. № 44. Ст. 4147). Таким образом, земельный участок отличается от категории «земля», использованной в том же п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ именно тем, что он обособлен, т.е. имеет пространственные границы. По данному признаку земельный участок относится к вещам и этим отличается от земли как природного объекта и природного ресурса. Установление границ земельного участка производится путем проведения межевания и присвоения участку кадастрового номера. Данные об участке вносятся в Единый государственный реестр земель, который содержит, в частности, сведения о: кадастровом номере участка, его местоположении (адрес), площади участка, категории земель, к которой относится участок (П. 2 ст. 14 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // Собрание законодательства РФ от 10.01.2000. № 2. Ст. 149). В.В. Чубаров указывает, что данные сведения индивидуализируют участок как недвижимую вещь (Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. – М.: Статут, 2006. С. 150). Для того, чтобы индивидуализировать положение участка в пространстве достаточно либо описать его границы, либо указать кадастровый номер (кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале). Для установления качественных признаков участка нужно определить, к какой категории земель он относится. Для вовлечения земельного участка в гражданский оборот необходимо присвоение ему кадастрового номера, так как именно после данной процедуры участок может стать объектом права. Между тем, представляется, что для того, чтобы участок стал недвижимостью по фактическим признакам, вполне достаточно описания его границ и установление их в натуре. Исходя из п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к самостоятельным недвижимым вещам по-прежнему относятся участки недр. Между тем Г.Ф. Шершеневич приравнивает правовое положение недр, минералов и других полезных ископаемых к правовому положению древесно-кустарниковой растительности, которая, по мнению ученого, является частью земельного участка (Шершеневич Г.Ф. Указ.соч. С. 151). В данном случае необходимо различать недра, как совокупность земных пород и участки недр, имеющие четкие пространственные границы. Статья 1.2. Закона РФ «О недрах» относит недра и содержащиеся в них полезные ископаемые к государственной собственности и устанавливает, что участки недр не могут быть предметом сделок по отчуждению. Допускается лишь переход права пользования недрами и только в той мере, в какой это предусмотрено федеральными законами. В то же время, полезные ископаемые могут находиться в частной собственности (Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992 N 2395-1 // Собрание законодательства РФ от 06.03.1995. № 10. Ст. 823). Согласно п.2 и п.3 ст. 261 Гражданского кодекса РФ право собственности на земельный участок распространяется только на поверхностный (почвенный) слой. Все, что расположено под почвенным слоем, не является составной частью участка, но собственник может использовать эти объекты в соответствии с законодательством о недрах. Одновременно согласно пдп.1 п.1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право использовать расположенные на земельном участке полезные ископаемые. В соответствии со ст. 19 Закона РФ «О недрах» собственник участка может осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых в границах своего участка на глубину не более пяти метров. Резюмируя приведенные нормы, получаем следующую ситуацию. Земельные участки, которые включают в себя только почвенный слой, могут находиться как в публичной, так и в частной собственности. При этом все, что находится под почвенным слоем, принадлежит на праве собственности публичным субъектам. Однако в определенных случаях частные лица – собственники участков – могут данное право ограничивать путем добычи полезных ископаемых. Нетрудно заметить некоторую непоследовательность. Участок недр может быть выделен и, соответственно, индивидуализирован только путем выделения соответствующего земельного участка, поскольку недра – это все то, что расположено под почвенным слоем. Для того чтобы выделить участок недр в натуре, его необходимо будет выкопать, но тогда это уже будет совокупность грунта или полезных ископаемых, то есть движимые вещи. Таким образом, недра (включая полезные ископаемые) являются недвижимостью до тех пор, пока они являются частью земли. Индивидуализировать участок недр можно только путем установления границ земельного участка, под которым данные недра расположены. Следовательно, недра должны быть отнесены к составной части земельного участка, а не выделяться в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Выделяя участки недр в качестве недвижимых вещей, российское законодательство, как представляется, руководствуется особой значимостью данного объекта. Полезные ископаемые являются богатством и достоянием Российской Федерации, обеспечивая один из самых основных и стабильных источников дохода бюджета. Было бы по меньшей мере нерационально признавать недра частью земельного участка, а, следовательно, и собственностью обладателя такого участка. Таким образом, несмотря на то, что de facto недра следует признать частью земельного участка, de iure невозможно не закрепить их самостоятельный характер в силу особой общественной значимости данного объекта.

Российское гражданское законодательство, в отличие от римского и германского права, до принятия нового ЗК РФ и внесения соответствующих изменений в Гражданском кодексе РФ (Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ от 02.07.2007. № 27. Ст. 3213) относило здания и сооружения к самостоятельным объектам гражданских прав и свободно разделяло право собственности на участок и расположенное на нем строение. Новый Земельный кодекс РФ установил, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком (п.4 ст. 35). Спустя довольно длительный промежуток времени изменения были внесены в Гражданский кодекс РФ, что позволило говорить об общей законодательной концепции закрепления единой судьбы участка и здания на нем. Между тем, как верно указывает Е.Ю. Петров, формулировка данной нормы представляется не совсем логичной (Петров Е.Ю. Указ.соч. С. 187). Дело в том, что как Земельный кодекс РФ, так и следующий за ним Гражданский кодекс РФ (п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. 273 Гражданского кодекса РФ) устанавливают, что при переходе права собственности на строение к приобретателю переходит и право собственности на земельный участок. Таким образом, исходя из буквального толкования, можно сделать вывод, что земельный участок следует судьбе расположенного на нем строения. Между тем, такой подход противоречит общей идее выделения недвижимости в особую категорию, отраженной в римском праве и в ряде законодательств зарубежных стран. Недвижимость отличалась от движимых вещей именно своей стабильностью положения в пространстве, невозможностью перемещения без существенных потерь. Поэтому основный видом недвижимости стал земельный участок, который не подвержен физической гибели и не может быть перемещен в пространстве. В силу этого представляется логичным закрепить следование правовой судьбы строения за участком, а не наоборот.

Таким образом, в настоящее время российское гражданское право придерживается концепции единой судьбы участка и расположенного на нем строения. Однако необходимо отметить, что данное положение не означает квалификации данных объектов как главной вещи и принадлежности. Строение является самостоятельной недвижимой вещью, следующей судьбе участка для удобства оборота. При этом как Земельный кодекс РФ, так и Гражданский кодекс РФ закрепляют ряд исключений из общего принципа (например, в отношении отчуждения здания на земельном участке, изъятом из оборота – пдп. 2 п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ). Кроме того, в литературе отмечается, что соблюдение концепции единой судьбы участка и строения на данном этапе развития оборота довольно трудно осуществимо. Причин несколько. Во-первых, велико количество случаев, когда собственник здания и собственник участка, на котором это здание находится, не совпадают. Кроме того, значительное количество зданий принадлежит лицам, которые не имеют надлежащим образом оформленных прав на земельные участки. Во-вторых, ряд участков, на которых расположены строения, изъят из оборота, что препятствует совместному отчуждению данных объектов. В-третьих, гражданское законодательство допускает совершение с объектами недвижимости, расположенными на участке, ряда сделок, не направленных на отчуждение вещи, а потому и не влекущих передачи права собственности на земельный участок (например, внесение в уставный капитал хозяйственного общества права пользования строением) (Подробнее см.: Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. – М.: «Статут», 2004. С. 20). Таким образом, российское гражданское право закрепляет по общему правилу единство судьбы самостоятельных объектов недвижимости - земельного участка и строения на нем, однако законом из данного правила могут быть предусмотрены исключения.

Необходимо обратить внимание, что Гражданский кодекс вместо родового понятия «строение», которое использовалось автором работы в вышеприведенном тексте, употребляет видовые категории «здание» и «сооружение». Например, в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся здания и сооружения; в ст. 132 Гражданского кодекса РФ установлено, что в состав предприятия входят здания и сооружения; §4 Главы 34 Гражданского кодекса РФ называется «Аренда зданий и сооружений». Имеется ли различие между данными понятиями и если да, то в чем оно состоит? Действующее гражданское законодательство не содержит определения здания или сооружения. Исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, а сооружения служат техническим целям и предназначены лишь для временного нахождения лиц (Гражданское право. Учебник. Издание четвертое, перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: ООО «ТК Велби», 2003. С.217). Однако, поскольку российский законодатель использует данные понятия через запятую и не устанавливает между ними различий в правовом режиме, необходимость в выведении дефиниций отсутствует. Главное – возможность четкого проведения правовых границ между зданием и сооружением как объектами недвижимости и сборно-разборными строениями, которые недвижимостью не являются. Остается, правда, неясным, для каких целей законодатель вообще выделяет и здания, и сооружения при отсутствии разницы в правовом режиме, а не заменяет эти термины единым понятием «строение». Особое внимание среди недвижимых вещей, перечисленных в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, следует уделить объектам незавершенного строительства. До принятия Закона о государственной регистрации прав вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимости вызывал больное число вопросов. Пунктом 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав объекты незавершенного строительства были признаны недвижимыми вещами. Позднее соответствующие изменения были внесены и в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (Федеральный закон от 30.12.2004 N 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ от 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 39). Пункт 3 ст. 25 Закона о государственной регистрации прав устанавливает, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, а так же разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. При этом судебная практика указывает, что право собственности на такой объект может быть зарегистрировано только после прекращения в отношении данного объекта подрядного правоотношения (п. 16 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего арбитражного суда РФ. № 10. 1998; п. 21 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 24.01.200 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» // Вестник Высшего арбитражного суда РФ. № 3. 2000). Данный вывод вполне логичен, если исходить из того, что при регистрации необходимо представить документы, содержащие описание объекта; причем очевидно, что описан должен быть не создаваемый в будущем объект, а именно объект незавершенного строительства на момент регистрации. Поскольку недвижимая вещь всегда является индивидуально-определенной, невозможно зарегистрировать право собственности на вещь, которая постоянно видоизменяется.

Дискуссионным по-прежнему остается вопрос, с какого же момента объект незавершенного строительства становится недвижимой вещью. Если придерживаться избранной ранее фактической позиции о недвижимых вещах, следует признать, что государственная регистрация и в данном случае выступает лишь как следствие признания объекта незавершенного строительства недвижимой вещью и необходима как условие для совершения сделок. Однако если вещь как таковая еще не готова, то с какого момента можно говорить о ней как о недвижимости? Представляется верной точка зрения, согласно которой право собственности на отдельные материалы, задействованные в строительстве, сохраняется лишь до момента фактического использования их в строительстве. После этого материалы прекращают свое юридическое существование, а возникает новая недвижимая вещь – объект незавершенного строительства (Подробнее см.: Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. – М.: «Статут», 2004. С. 41-42). С этой точки зрения о недвижимости можно говорить с того момента, когда ряд материалов уже вложен в строительство, а возводимый объект имеет прочную связь с землей и не может быть перемещен без несоразмерного ущерба назначению. В таком случае, даже один фундамент будущего здания полностью отвечает описанным признакам. В число недвижимых объектов, связанных с землей так, что их перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба назначению, Закон о государственной регистрации прав так же включает жилые и нежилые помещения. Действующее законодательство не содержит определения понятия помещение. Существует лишь определение жилого помещения, данное в п.2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ от 03.05.2005. № 1. Ст. 14), которое само определяется через понятие «помещение», а потому ясности не вносит. Определение помещения было дано в утратившем силу ФЗ «О товариществах собственников жилья» (Федеральный закон от 15.06.19996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2963, ст. 1), согласно которому помещениям являлась единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре и предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целях, находящаяся в частной или публичной собственности. Е.Ю. Петров указывает, что «помещение – это предназначенная для самостоятельного использования обособленная часть здания или сооружения» (Петров Е.Ю. Указ. соч. С. 194). Жилищный кодекс РФ устанавливает, что жилое помещение является изолированным и относится к недвижимости (п. 2 ст. 15). Таким образом, помещение в любом случае представляет собой часть строения (здания или сооружения) и является недвижимой вещью. Однако является очевидным, что с землей помещение связано лишь опосредованно, посредством физической связи со строением, в котором оно находится. Переместить само помещение в отрыве от строения невозможно, поскольку физически помещение неотделимо от здания, в котором оно расположено. Кроме того, помещение как некая изолированная часть объекта, может существовать и в движимой вещи, например, в сборно-разборном домике. В таком случае помещение тоже будет движимым имуществом, поскольку сам дом является движимостью. Таким образом, на первый взгляд очевидно, что помещение является частью сложной вещи – строения как единого целого. Между тем, законодательство допускает оборот помещений как самостоятельных объектов гражданских прав. Не возникает сомнений, что признание помещений самостоятельными в обороте недвижимыми вещами приведет к отрицанию самого строения как единого объекта недвижимости, поскольку невозможно существование двух абсолютных прав на сам объект и на его часть. В этом случае строение будет рассматриваться как единое целое лишь с технической, но не с юридической точки зрения, а именно как совокупность помещений. Между тем, здание в гражданском законодательстве признается единой недвижимой вещью. В названной позиции очевидно противоречие, кроме того, подобное регулирование усложняет оборот. Например, чтобы произвести отчуждение помещения, собственник здания должен его выделить посредством юридической процедуры и зарегистрировать свое право собственности в отношении отдельного помещения (поскольку здание – самостоятельный недвижимый объект). Одновременно, собственник всех помещений в здании не становится автоматически собственником здания, поскольку каждое помещение рассматривается как индивидуальная недвижимая вещь. Во многих зарубежных законодательствах, например, в германском праве, строение рассматривается как единый объект недвижимости, на который устанавливается право собственности. При этом лицо имеет лишь долю в праве собственности на строение пропорционально размеру конкретного помещения. То есть помещение закрепляется за лицом как часть общей собственности, которой он может владеть, пользоваться и распоряжаться в пределах доли; помещение – это своеобразное обозначение доли в натуре. Данный подход представляется наиболее разумным. Между тем, объяснимо и то обстоятельство, почему российское право оперирует понятием права собственности на помещение. Дело в том, что менталитет русского человека настроен именно на физическое восприятие. Главное, чтобы имущество можно было познать с помощью органов чувств, чтобы оно было материально. Абстрактная правовая конструкция в виде доли в праве не могла удовлетворить желание стабильности и устойчивости института права собственности.

К иным объектам, прочно связанным с землей, относятся обособленные водные объекты, деревья, растения. Как уже было указано ранее, римское и германское право исходит из представления о том, что деревья, растения и воды, расположенные на участке, являются его составными частями. Данной точки зрения придерживается и российской законодатель. В п.2 ст. 261 Гражданского кодекса РФ закреплено, что если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется и на находящиеся на нем водные объекты и растения. Согласно п.2 ст. 8 Водного кодекса РФ (Водный кодекс РФ от 30.06.2006 № 74-ФЗ // Собрание законодательства РФ от 05.06.2006. № 23. Ст. 2381) пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего лицу на праве собственности, находятся в собственности данного лица. Согласно пдп.1 п. 2 ст. 40 Земельного кодекса РФ, собственник участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур на данном участке. Таким образом, данные объекты являются составной частью земельного участка и следуют его судьбе. Для того чтобы подчеркнуть данную идею, законодателем были внесены изменения в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, а именно из перечисления недвижимых вещей были исключены водные объекты, леса, многолетние насаждения (Федеральный закон от 03.06.2006 N 73-ФЗ «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ от 05.06.2006. № 23. Ст. 2380; Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ от 11.12.2006. № 50. Ст. 5279). Необходимо отметить, что названные выше объекты рассматриваются как недвижимость (часть сложной недвижимой вещи) только пока они соединены с участком. По данному поводу верно высказывание Г.Ф. Шершеневича, согласно которому признание недвижимыми деревьев, плодов и иных растений обусловлено самой природой этих вещей (Шершеневич Г.Ф. Указ.соч. С. 151). Пока данные объекты находятся в соединении с земельный участком, они не выступают в обороте как самостоятельные вещи, а только как часть целого и поэтому подчиняются положению целого. Но если отделить их от земли, то связь с недвижимым целым теряется, и данные объекты переходят в раздел движимого имущества. Иными словами, если деревья растут на участке, то, продавая участок, мы продаем и деревья на нем. Но если данные деревья были вырублены, то продается уже древесина по правилам продажи движимых вещей (регистрация права собственности не требуется).
Подводя итог вышесказанному можно отметить, что в российском гражданском праве в настоящее время в качестве самостоятельных объектов так называемой недвижимости по природе выделены земельные участки, расположенные на них здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; помещения и участки недр. Водные объекты, деревья и растения являются частью земельного участка и следуют его судьбе до того момента, пока они не будут отделены от земельного участка и не перейдут таким образом в категорию движимых вещей.
Ко второй группе объектов, так называемой «недвижимости в силу закона» Гражданского кодексаК РФ относит воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Очевидно, что критерий прочной связи объекта с землей в данном случае не применим, поскольку как суда, так и космические объекты созданы для того, чтобы совершать определенное движение в пространстве. Следовательно, причину отнесения данных вещей к недвижимости следует искать в другом. Следует отметить, что отнесение к недвижимости вещей, не имеющих прочной связи с землей, было свойственно еще русскому дореволюционному гражданскому праву. Свод законов Российской Империи (Т. X, ч. 1, ст. 384-400) к недвижимости относил «земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, железные дороги, корабли» (Цит. по: Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996. С. 10). Подобная позиция характерна и для зарубежного законодательства. Например, Гражданский кодекс штата Калифорния (§ 658) устанавливает, что к недвижимости относятся машины и другое оборудование, используемое при разработке рудников (Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., АО «Центр ЮрИнфоР», 2001. С. 49). В законодательстве Франции к недвижимости относятся машины, используемые на предприятии (Гришаев С.П. Указ.соч. С. 38). Таким образом, в силу определенных свойств движимые вещи были отнесены к категории недвижимости с целью осуществления их особого регулирования. Однако нетрудно заметить, что как во французском, так и в калифорнийском законодательстве движимые вещи относятся к недвижимости в силу своей принадлежности к основной недвижимой вещи – руднику и предприятию соответственно. Именно в силу того, что данные вещи предназначены для обслуживания недвижимости, на них распространяется правовой режим недвижимых вещей. Данное положение сходно с отнесением к имуществу растений, деревьев и водных объектов до тех пор, пока они находятся на участке. Не возникает сомнений, что рассматриваемые обособленно от рудника или предприятия машины будут признаваться движимыми вещами. Российское законодательство причисляет данные объекты к недвижимости по иным причинам. В юридической литературе высказываются в основном сходные позиции по данному вопросу: причиной послужила необходимость наличия открытых достоверных сведений о правах на указанное имущество (Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации // Правоведение. – 19998. - № 2. С. 156; Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. 2-е изд., доп. и перераб. М.: Спарк, 1999. С. 236). Разумеется, необходимость установления более строгих правил в отношении общественно-значимых объектов не может не приниматься во внимание. Однако так ли необходимо включать данные категории объектов в состав недвижимости? Думается, что нет. Ответ на вопрос становится еще более очевиден в связи с тем, что Закон о государственной регистрации не распространяется на суда и космические объекты (ст.4). Таким образом, мало того, что данные виды имущества не имеют прочной связи с землей, так они еще и регистрируются в ином порядке, чем остальные недвижимые вещи. Д.И. Мейер писал: «Нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей (…); но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу и наоборот» (Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч. Часть 1). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. М.: Статут, 1997. С. 141). Однако с классиком цивилистики трудно согласиться. Обозначенное в законодательстве разделение движимых и недвижимых вещей, как и любая иная норма, должно быть соотнесено с тем, что существует в действительности. Разумеется, законодатель по своему усмотрению волен установить абсолютно любое положение, но будет ли оно реализовано на практике? Кроме того, при конструировании норм необходимо руководствоваться правилами логики. Если в законе установлен критерий отнесения вещей к недвижимости, нет смысла искусственно причислять к данной категории имущество, которое de facto недвижимостью не является. Гораздо удобнее и целесообразнее установить специальный порядок учета и регистрации данных объектов, не меняя их статуса как движимого имущества. Таким образом, вещи, являющиеся недвижимыми ipso iure в соответствии с абз. 2 п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, следует отнести к движимому имуществу с особым порядком фиксации сведений о правах и правообладателях на них. В качестве особого объекта недвижимости можно выделить предприятие как имущественный комплекс. Согласно ст. 1
Закона о государственной регистрации прав предприятие отнесено к недвижимости по признаку прочной связи с землей. Между тем, данную норму нельзя считать удачной. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, такие как земельный участок, строения, оборудование и инвентарь, а так же долги, права требования и исключительные права. Таким образом, собственно к недвижимым вещам могут быть отнесены только земельный участок и строение на нем, остальные объекты включены в состав недвижимости по своему функциональному признаку, как предназначенные для действия предприятия. С данной точки зрения более корректной является формулировка п. 1 ст. 132 Гражданского кодекса РФ: предприятие признается недвижимостью. Получается, что de iure предприятие абстрагировано от элементов своего состава. Иными словами, совокупность объектов, служащих одной цели, в законе предстает как единый комплекс, на который распространяются все нормы о недвижимости, в том числе правила о государственной регистрации. Между тем следует признать, что предприятие не может быть поставлено в один ряд с «простыми» объектами недвижимости. Причин тому несколько. Во-первых, в состав предприятия входят права требования, которые, как уже было установлено ранее, не относятся по российскому праву к недвижимости. Во-вторых, оборот предприятий гораздо более сложный, чем оборот иных объектов недвижимости. На практике приходится отдельно регистрировать право на предприятие и отдельно – права на каждый объект недвижимости, входящий в его состав (Петров Е.Ю. Указ.соч. С. 202; ст. 22 Закона о государственной регистрации прав ). Таким образом, признание предприятия недвижимостью на практике не дает никаких преимуществ, а только осложняет оборот. Наиболее целесообразным представляется признать предприятие особым составным объектом гражданского права, но исключить его из перечня недвижимости. Вместо этого следует установить государственную регистрацию только в отношении перехода и обременения вещных прав на недвижимые объекты, входящие в состав предприятия.

Заключение

Подводя итог, необходимо отметить следующее.
Недвижимостью по российскому гражданскому законодательству может являться только вещь, но не имущество как более объемная категория. Действующий гражданский кодекс не содержит четкого определения понятия недвижимость, ограничиваясь установлением одного признака – прочной связи с землей, который понимается как невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению. Кроме того, Гражданский кодекс РФ приводит перечень объектов недвижимости, носящий открытый характер и дополняемый, в частности, Законом о государственной регистрации прав. Часть данных объектов относится к недвижимости в силу своих природных свойств, часть отнесена к недвижимости велением законодателя. Представляется обоснованным исключить из перечня недвижимости предприятие как имущественный комплекс, помещения, а так же суда и космические объекты. При этом предприятие более целесообразно закрепить в законодательстве как особый имущественный объект, не являющийся недвижимостью. Помещения, как жилые, так и нежилые, следует рассматривать как часть сложной вещи – строения, а за лицом признавать долю в праве собственности на строение, соответствующую в натуре помещению. Данный вариант, к сожалению, маловероятен при современном развитии уровня правосознания российского населения. Суда и космические объекты следует отнести к движимому имуществу, введя в отношении них особый порядок учета и регистрации, строящийся на принципе открытости сведений. Говоря о сущностных признаках недвижимости, которые должны найти отражение в его легальном определении, необходимо отметить следующие. Недвижимость всегда является индивидуально-определенной, в отличие от движимых вещей, которые могут быть определены родовыми признаками. Данный признак обусловлен тем, что положение недвижимости не изменяется в пространстве, в силу чего можно четко описать ее границы. Именно благодаря данному качеству стал возможен учет недвижимости, который обеспечивает стабильность гражданского оборота. Недвижимость является вещью. Это означает, что недвижимость всегда имеет четкие пространственные границы, которые позволяют идентифицировать ее местоположение. Наконец, недвижимость имеет связь с землей. Данная связь может быть неразрывной (например, в отношении земельных участков) или такой, разрыв которой причинит несоразмерный ущерб самой вещи или повлечет затраты, несоизмеримые с ее стоимостью (строения).

Таким образом, под недвижимостью следует понимать индивидуально-определенную вещь, которая имеет прочную связь с землей в целом как природным ресурсом, и перемещение которой невозможно, причинит несоразмерный ущерб вещи либо повлечет затраты, несоизмеримые с ее стоимостью.

Ирина Митина, юрист



Санкт-Петербург:
телефон: +7 921 908-14-32
Железноводская ул., д. 34/5, 4-й этаж

Москва:
телефон +7 965 2505910
Гостиничная ул., д. 4 корп. 9 подъезд 1а

Нижний Новгород:
тел. +7 921 908-14-32
ул. Маршала Голованова д. 15а

Ростов-на-Дону
тел. +7 921 908-14-32
Ворошиловский пр., д. 5

Симферополь:
тел. +7 921 908-14-32
ул. Крылова, д. 5

Наши реквизиты:

ООО "Юридическое бюро Юрьева"
ОГРН 1047806003850
ИНН/КПП: 7804176920/471101001
р/с 40702810510000102708
в АО "ТИНЬКОФФ БАНК" к/с 30101810145250000974
БИК 044525974


Основание платежа: Оплата юридических услуг, НДС не облагается.