Что такое единый недвижимый комплекс?

Единый недвижимый комплекс — это новое понятие, введённое ст. 133-1 Гражданского кодекса РФ. Под ним понимается совокупность объединённых единым назначением вещей, либо неразрывно связанных друг с другом, либо находящихся на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов как на одну недвижимую вещь. Закон содержит примерное перечисление вещей, которые могут быть неразрыно связаны друг с другом. К ним относятся: здания, сооружения, линейные объекты (железные дороги, линии электропередач, трубопроводы).

Как видно из нормы закона, предумотрено два случая для создания ЕНК: объединение собственником нескольких объектов одним целевым назначением и объединение в единый комплекс нескольких зданий, расположенных на одном земельном участке.

Нельзя сказать,  что норма не оставляет вопросов,  поскольку в статье 133-1 никак не решен вопрос ни о судьбе земельного участка, расположенного под зданиями и сооружениями,  объединенными в ЕНК по своему целевому назначению,  ни о возможности регистрации других объектов недвижимости на том земельном участке,  на котором есть ЕНК.

Согласно абзацу второму статьи 133-1 ГК РФ на единый недвижимый комплекс (ЕНК) распространяются правила о неделимых вещах, предусмотренные статьёй 133 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В целом, в задачи законодателя входит предоставление участникам гражданского оборота возможности объединять общей правовой судьбой несколько разнородных объектов. Аналогичная возможность существует для так называемых многоконтурных земельных участков, когда под одним кадастровым номером регистрируется несколько земельных участков,  расположенных в разных местах.

В порядке, предусмотренном для ЕНК удобно регистрировать сложные комплексные объекты, которые впоследствии не планируется разбивать на составные части. Если в будущем разделение объекта всё-таки возможно, например, если речь идёт об административном здании, которое будет продаваться частями либо будут продаваться отдельные помещения внутри него, стоит заранее задуматься о распределении площадей и кадастровом учёте частей этого здания. В противном случае на такой объект возникает только право общей долевой собственности, а это чревато потенциальными конфликтами между сособственниками в будущем. На протяжении нескольких лет Юридическое бюро Юрьева вело судебный процесс по поводу промышленного здания, которое оказалось в общей долевой собственности 17 собственников. Помимо обычных для таких «многонаселённых» зданий конфликтов по поводу мест общего пользования, из-за того, что на него была установлена общая долевая собственность, к ним присоединился целый пласт проблем, связанных с правами участников общей собственности, — правом преимущественной покупки, определением порядка пользования. Любая общая долевая собственность — это потенциальный конфликт в будущем, и основы этого конфликта закладываются, в том числе и при регистрации объектов недвижимости в качестве единого недвижимого комплекса.

В настоящее время появилось несколько примеров оформления единого недвижимого комплекса. Например, в Краснодарском крае по этой схеме оформлена сеть автозаправок, расположенных в разных районах, в одном из северных регионов идёт работа по оформлению объектов электросетевого хозяйства для сетевой компании.

Исходя из накопленного опыта, можно сказать, что у ЕНК есть как плюсы, так и минусы.

Плюсы использования единого недвижимого комплекса:

• Экономия на госпошлинах при совершении сделок с комплексом. При нынешних размерах пошлин за регистрацию прав на объекты недвижимости для юридических лиц и при наличии у компании множества мелких объектов экономия может оказаться очень существенной
• Корпоративная прозрачность структуры владения недвижимостью. Для акционеров и менеджмента компании единый недвижимый комплекс - это возможность отслеживания судьбы одного объекта в противоположность необходимости управления множеством мелких объектов. Например, это защищает от возможных недобросовестных действий со стороны руководства фирмы, которое может продать небольшой объект недвижимости без согласования с акционерами. С ЕНК такое уже не получится, сделки с ним потребуют проведения общего собрания.

Минусы использования единого недвижимого комплекса:

• Сложная и неповоротливая система управления судьбой объектов, входящих в состав комплекса. Например, если возникла нужды продать какой-то небольшой "кусочек" ЕНК, надо будет проводить работы по разделению всего объекта недвижимости с новым кадастровым учётом, регистрацией права собственности и т.п.
• В случае задолженности есть риск обращения взыскания на весь ЕНК, в то время как при владении множеством небольших объектов можно поставить под удар какие-то отдельные, более соответствующие сумме задолженности объекты недвижимости.

Подводя итог, можно сказать, что ЕНК не нужен, если компания имеет риск обращения взыскания на имущество, а также если в её планы входит продажа или отчуждение отдельных объектов недвижимости. Если же фирма намерена владеть большим комплексом недвижимости длительное время, не намерена совершать с ним сделки по отчуждению и при этом акционеры заинтересованы в контроле состояния этой недвижимости, можно осуществлять регистрацию ЕНК. Юридическое бюро Юрьева занимается вопросами, связанными с регистрацией ЕНК только с юридической точки зрения, когда в ходе оформления документов возникают какие-то правовые проблемы. Непосредственным формированием документации в Росреестр должны заниматься кадастровые инженеры.