6 октября 2014 года Президент РФ подписал закон о взимании налога с недвижимости исходя из кадастровой стоимости. Поэтапное введение этого налога на всей территории России планируется до 2020 года.

Теория без практики мертва, говорил Александр Суворов. Действительно, некоторые правовые нормы причудливо преломляются через призму судебной практики и в конечном итоге порождают причудливые картины, в которых приходится разбираться бедным юристам, но как раз этим нам интереснее всего заниматься. Любой акт Высшего арбитражного суда ценен, как источник правотворческой мысли, но особенно интересно наблюдать за тем, как новое постановление по сути в корне меняет всю сложившуюся практику. Без сомнения к таким документам можно отнести Постановление Президиума ВАС РФ № 10761/11 от 25.06.2013 г., которое было опубликовано 18 сентября 2013 года.

Напомним, что в 2011 году в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) были внесены изменения, позволяющие устанавливать в качестве кадастровой рыночную стоимость земельного участка. С начала 2012 года, практика по данному вопросу стала формироваться в регионах (Ульяновской, Омской, Липецкой областях), и надо сказать вполне в пользу налогоплательщиков, и уже к осени 2012 г. дошла до Санкт-Петербурга. С самого начала ГУИОН, как автор отчета о государственной кадастровой оценке, и Комитет по земельным ресурсам (КЗР), как орган, отвечающий за сбор земельного налога, заняли жесткую позицию против устранения завышений кадастровой стоимости, выявленных в некоторых районах города в основном по земельным участкам промышленно-складского назначения. И если в Комиссии по рассмотрению споров ГУИОН и КЗР, включив административный барьер, смогли заблокировать вопрос, то в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области ситуация сложилась принципиально иная. Этому в немалой степени способствовало наличие практики на уровне ВАС PФ. Прецедентное постановление президиума ВАС РФ № 913/11 от 28 июня 2011 г. по делу "Аверса" разрешило основные вопросы правоприменения изменений Земельного кодекса и Закона об оценочной деятельности в части оспаривания кадастровой стоимости.

Первое решение (дело А56-69731/2012) в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области по данной категории дел состоялось 22 февраля 2013 г. Суд сделал однозначный вывод, что представленный истцом отчет об оценке земельного участка, является надлежащим доказательством, на основании которого могут быть внесены изменения в государственный кадастр недвижимости в части изменения кадастровой стоимости. Оснований для назначения судебной экспертизы суд не нашёл, тем более что на отчет подготовленный ЗАО «Многопрофильный деловой центр» (г. Ульяновск) имелось положительное заключение эксперта СРО. Тринадцатый Арбитражный Апелляционный Суд 27 мая 2013 года оставил решение первой инстанции без изменения и оно вступило в законную силу. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа 11 сентября 2013 года отказал в удовлетворении жалобы КЗР по указанному делу. С этого момента вынесено еще 7 положительных решений (А56-4754/2013, А56-2430/2013, А56-11241/2013, 56-11879/2013, А56-30917/2013, А56-29431/2013, А56-29431/2013,А56-11879/2013) при участии оценщиков компаний ЗАО «Многопрофильный деловой центр»(г. Ульяновск), ООО "Центр оценки "Аверс" (г. Санкт-Петербург) и ЗАО "Агентство Бекар» (г. Санкт-Петербург). Таким образом, в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области получило продолжение практика, складывающаяся по всей России.

В то же время нельзя не отметить, что в том же суде вынесено 7 отрицательных решений (дела А56-18713/2013, А56-20450/2013, А56-17335/2013, А56-25386/2013, А56-18713/2013, А56-22700/2013, А56-22714/2013) из которых только одно вступило в законную силу. По 4 из 7 дел отказ произошел из-за того, что истцом выступал арендатор земельного участка. В одном иске отчет об оценке был предоставлен не на ту дату, в другом на одну дату представлено три отчета одного оценщика с разной стоимостью. Особняком стоят 2 дела, где судья, основываясь лишь на собственном понимании оценочной деятельности, не принял в качестве доказательства отчет об оценке, несмотря на наличие положительного заключения СРО. Также по этим делам не была назначена судебная экспертиза. На сегодняшний день по указанным делам поданы апелляционные жалобы. 

Последние существенные изменения в вопросе установления в качестве кадастровой рыночной стоимости возникли в связи с Постановлением Президиума ВАС РФ № 10761/11. Высший Арбитражный Суд разрешил проблему с датой, по состоянию на которую производится оценка земельных участков, образованных после проведения государственной кадастровой оценке. Ранее суды исходили из того, что рыночная стоимость земельных участков не могла быть определена на дату, когда эти земельные участки отсутствовали. Принимая во внимание также норму статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности, предусматривающую, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, а кадастровая стоимость вновь возникших земельных участков, по мнению судов, была определена и утверждена частными актами определения кадастровой стоимости, издаваемыми Росреестром по каждому вновь образованному участку. Надо отметить, что данная позиция активно применялась во многих Арбитражных судах.

Между тем при решении вопроса о надлежащей дате, на которую обществу следует доказать рыночную стоимость объекта недвижимости при заявлении требования о ее внесении в качестве кадастровой, ВАС пришел к другим выводам. Учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимости и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости.

На эту же дату необходимо определять и рыночную стоимость тех объектов недвижимости, сведения о которых не были внесены в кадастр на момент формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в частности вновь образуемых земельных участков. Это следует из того, что при определении кадастровой стоимости вновь образуемого земельного участка применяется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, который был рассчитан в соответствии с теми данными, которые использовались при проведении государственной кадастровой оценки земель до существования нового участка, датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость нового участка, следует считать дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость преобразуемого участка. При этом то обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости

Остается добавить, что сформулированная в постановлении правовая позиция о том, что рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, подлежит применению судами в делах, по которым к моменту опубликования настоящего постановления не вынесено решение судом первой инстанции.

Юридическое бюро Юрьева внимательно следит за меняющейся судебной практикой, поскольку многие наши клиенты заинтересованы в снижении завышенной кадастровой оценки их объектов недвижимости. Ни один судебный процесс по такого рода делам не обходится без судебной экспертизы, и именно на этом этапе возникают проблемы. Нам уже не раз приходилось сталкиваться с тем, что оценщики в Санкт-Петербурге неохотно берутся за переоценку объектов недвижимости в городе, уклоняясь от её проведения по разным причинам. На самом же деле причина довольно проста: предоставление оценки, противоречащей оценке ГУИОН — означает для оценщика невозможность попадания в список оценщиков, допущенных к оценке городской недвижимости, а это — немалый кусок бюджетного финансирования. Хотя не все оценщики в этом участвуют, но закрывать такую возможность для себя не хотел бы никто.

В этой связи особенно важно, что мы работаем с полностью независимыми оценщиками, которые не только организационно, но и территориально не зависят от городских властей, которые, по естественным причинам, будут бороться за сохранение максимальной кадастровой оценки в любом случае.



Санкт-Петербург:
телефон: +7 812 908-14-32
Железноводская ул., д. 34/5, 4-й этаж

Москва:
телефон +7 965 2505910
Гостиничная ул., д. 4 корп. 9 подъезд 1а

Нижний Новгород:
тел. +79219081432
ул. Маршала Голованова д. 15а

Ростов-на-Дону
тел. +79219081432
Ворошиловский пр., д. 5

Симферополь:
тел. +79219081432
ул. Крылова, д. 5

Наши реквизиты:

ООО "Юридическое бюро Юрьева"
ИНН/КПП: 7804176920/471101001
р/с 40702810305090000338

в Филиале Петровский ПАО банка "ФК Открытие" СПб

к/с 30101810540300000795

БИК 044030795


Основание платежа: Оплата юридических услуг, НДС не облагается.