В судебной практике договор долевого строительства нередко квалифицируют как договор о совместной деятельности, но данная точка зрения заслуживает критического подхода. Дело в том, что правовая природа договора о совместной деятельности (договор простого товарищества), регулирование которого осуществляется нормами Главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации, отличается от правовой природы договора о долевом участии.
Во первых, названные договоры отличаются по цели участия контрагентов в договоре. Существенным условием договора простого товарищества является наличие совместной цели деятельности участников договора - простых товарищей. В договоре долевого участия стороны - застройщик и граждане-дольщики преследуют разные цели. Гражданин - участник долевого строительства - расчитывает приобрести в собственность квартиру, а застройщик организует процесс строительства с целью получения прибыли от продажи квартир. В отношениях долевого строительства отсутствует признак совместного несения рисков и справедливого участия в прибылях, характерный для простого товарищества. Если себестоимость строительства увеличивается, застройщик стремится переложить возрастающие затраты на дольщиков, но при этом не делится с ними полученной прибылью и экономией. В договоре участия в долевом строительстве отсутствует признак соединения вкладов, присущий товариществу. Вклады дольщиков могут объединяться только через застройщика. Ведение общих дел дольщиков находится в компетенции инвестиционной компании, участвующей в долевом строительстве многоквартирных домов. Договор о долевом строительстве заключается в основном в виде отдельного соглашения застройщика с каждым дольщиком, а договор простого товарищества основан на согласовании воль всех участников договора. Наконец, на все имущество, полученное от ведения совместной деятельности, товарищи имеют право общей долевой собственности. У гражданина-дольщика по окончании строительства возникает право собственности на отдельную квартиру, режим долевой собственности распространяется лишь на общее имущество многоквартирного дома (лестничные клетки, лифты, земельный участок).
Хотя нередко граждане-дольщики именуются как соинвесторы,нельзя квалифицировать договор долевого участия и как инвестиционный договор, поскольку последний регулирует принципиально иную сферу деятельности, нежели долевое строительство.
Порой договоры долевого участия квалифицировались как договоры подряда, где застройщик-подрядчик выполняет деятельность по строительству квартиры для гражданина-заказчика. Однако особенности договора о долевом строительстве не позволяют осуществлять его регулирование лишь нормами о подряде.
Судебная практика раньше нередко признавала договор участия в долевом строительстве договором особого рода, не поименованным в Гражданском кодексе РФ.
Несколько уменьшил проблемы в области долевого строительства Федеральный Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акры РФ". Данный закон содержит понятие договора долевого строительства, дает определения понятий застройщик и объект долевого строительства. 214 Федеральный Закон закрепляет, что к отношениям, возникшим из договора, может применяться Закон о защите прав потребителей. За нарушение сроков долевого строительства по сдаче дома в эксплуатацию, установленных договором, застройщик несет ответственность перед дольщиками (выплата неустойки). Дабы снять существовавшую ранее проблему с переменой лиц в обязательстве, закрепляется норма, согласно которой уступка участником строительства прав требования по договору допускается только после уплаты цены или с одновременным переводом долга по обязательству об оплате. Осуществляется государственная регистрация договоров долевого строительства.
Закон № 214, тем не менее, еще недостаточно широко применяется на практике. Дело в том, что согласно нормам о вступлении в силу данного закона, он применяется к регулированию только тех отношений долевого участия, которые возникли на основании разрешений на строительство, полученных в соответствии с данным законом. Однако форма указанного разрешения на строительство была утверждена недавно, соответственно, количесто объектов недвижимости, возводимое в соответствии с новым законом, невелико. В связи с этим на практике по-прежнему возникают неоднозначные трактовки договоров долевого участия в строительстве, что ведет к нерушению прав граждан - участников долевого строительства. Между тем, защита интересов граждан должна иметь приоритетное направление для развития судебной практики.
Покупка квартиры как объекта гражданского оборота, который только будет создан в будущем,сопряжена со многими трудностями.
Главный вопрос - индивидуализация предмета договора, ведь проект дома может меняться по ходу строительства. Одна и та же квартира может быть продана нескольким гражданам, поскольку право собственности дольщика на объект недвижимости возникает только по завершении строительства. До этого момента квартира представляет собой только абстрактное право требования или объект незавершенного строительства, и дольщик лишен возможности контролировать ее юридическую судьбу.
При защите прав участника долевого строительства в первую очередь надлежит разобраться, каким по правовой природе является право дольщика на кваритру: первоначальным или производным. Если право дольщика первоначально, оно независимо от иных догововов, находящихся в цепочке между дольщиком и застройщиком. Соответственно, если гражданин исполнил свое обязательство по оплате, он имеет право требовать передачи квартиры независимо от того, исполнили ли участники иных договоров цепочки свои обязательства. Если право дольщика производно, то юридическая судьба договоров, опосредующих возникновение этого права, имеет юридическое значение. В последнем случае право гражданина на получение квартиры може не возникнуть,если, например, участник одного из договоров не исполнил обязательства по оплате. Для наглядности приведем следующий пример. Гражданка А заключает договор долевого строительства с Обществом Б, по которому Общество Б за определенную плату обязуется передать гражданке в собственность квартиру. Однако у самого Общества Б прав на квартиру тоже еще нет, поэтому Общество Б заключает договор подряда с Обществом С - застройщиком, по которому Общество Б обязуется выполнить подрядные работы для Общества С, а в качестве оплаты передаются права на квартиру. Общество Б не исполнило обязанность по выполнению работ, соответственно, прав на квартиру оно не получило. Однако гражданка А исполнила свою обязанность по оплате в полном объеме. Если право дольщика первоначально, то гражданка А имеет право требования по передаче квартиры. Если право производно - Гражданка А может потребовать только возмещения убытков от непосредственного контрагента по договору - от Общества Б. Судебная практика по данному вопросу неоднозначна, однако имеются тенденции к определению права дольщика как первоначального.
Отдельного внимания заслуживает и договор ипотеки в сфере кредитования под покупку жилья, по которому с момента государственной регистрации права собственности на квартиру до момента погашения кредита приобретенная квартира считается находящейся в залоге у кредитора по договору целевого кредитования участника долевого строительства. Кредитование участников долевого строительства требует более подробной законодательной регламентации в целях защиты прав граждан-заемщиков. К сожалению, не редкими являются ситуации, когда договор ипотечного кредита содержит условия, вводящие гражданина в заблуждение, а на проверку приводит к невозможности погашения кредита и, соответственно, к потере квартиры.
Ипотека является довольно широко используемым инструментом при долевом строительстве. 214 Федеральный Закон оставляет ругулирование ипотечного кредитования на специальное законодательство.
Как показывает статистика, долевое строительство является одной из самых наиболее востребованных сфер общественных отношений. Обманутыми нередко оказываются не только дольщики, но и застройщики - в основном по договорам о привлечении дополнительных сил к возведению объекта строительства (подрядные работы, услуги).
Юридическое бюро Юрьева имеет обширную практику ведения дел в области долевого строительства и будет радо оказать помощь в защите Ваших интересов.
