Порядок принятия решения на общем собрании членов товарищества собственников жилья и собственников жилья в многоквартирном доме урегулирован в настоящее время Жилищным кодексом РФ. По сути дела действующие нормы закона не оставляют места для самостоятельного установления какого-либо иного порядка голосования и проведения собрания, так как все нормы сформулированы императивно и не предоставляют ни общему собранию, ни иным органам вносить в этот порядок какие-либо изменения.
В самом законе — в главе 6 Жилищного кодекса — заложено противоречие между интересами двух групп жильцов дома: собственников жилья, состоящих в товариществе собственников жилья и собственников жилья, не состоящих в товариществе собственников жилья. Идеальная ситуация могла бы быть в том случае, если бы число членов товарищества собственников жильясовпадало с числом собственников. Однако такой ситуации не может быть в принципе, так как собственником квартиры может быть любое лицо, а членом товарищества собственников жилья — ограниченный круг лиц. Например, членом товарищества собственников жилья не может быть несовершеннолетний гражданин. Хотя такая норма напрямую не закреплена в каком-либо нормативном акте, это следует из положений ст. 26, 28 Гражданского кодекса РФ. Соответственно, если оказывается, что сособственником квартиры является несовершеннолетний гражданин, то его родители вправе голосовать за него на общем собрании собственников жилья, но не вправе вступать «его долями» в товарищстве собственников жилья. Законодательное ограничение составляет незначительную долю причин, по которым возникает разница между числом членов товарищества собственников жилья и собственников жилья. Основная причина дисбаланса — в неорганизованности самих жильцов.
Согласно ч. 1 ст. 143 Жилищного кодекса РФ, право на членство в товариществе собственников жилья возникает у любого лица, получившего в собственность жильё после подачи заявления в товарищество собственников жилья. Однако реализуется это право далеко не всеми. Кому-то лень дойти до правления, кто-то не до конца оформил своё право собственности, кто-то вообще не появляется в доме и не интересуется его судьбой.
Помимо изложенного, есть вопросы, которые вправе решать только члены товарищества собственников жилья или только собственники жилья, а на практике эти вопросы (например, использование общего имущества многоквартирного дома и установление коммунальных платежей) объединяются в одном голосовании.
Таким образом, при организации общего собрания жильцов в доме, в котором существует товарищество собственников жилья, необходимо иметь на руках следующие данные:
  1. Общая площадь жилых и нежилых помещений в доме.

  2. Количество собственников помещений, состоящих в товариществе собственников жилья.

  3. Количество собственников помещений, не состоящих в товариществе собственников жилья.

  4. Количество квадратных метров общей площади помещения, приходящихся на каждого из собственников — раздельно для членов и не-членов товарищества собственников жилья.

Сумма квадратных метров общей площади помещений, приходящихся на каждого из сособственников и общая площадь жилых и нежилых помещений в доме должны совпадать. Если этого не происходит, необходимо искать причину. Одной из причин может быть то, что часть собственников помещений не оформила свои права, и из-за этого они не могут участвовать в голосовании. Закон ничего не предусматривает для таких ситуаций, но для выяснения этого вопроса мы можем обратиться к систематическому толкованию норм ст. 37 и 48 Жилищного кодекса РФ. Часть 3 ст. 48 предусматривает, что количество голосов, принадлежащих собственнику жилого помещения, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме. Доля же определяется пропорционально размеру общей площади помещения, которым владеет собственник (ч. 1 ст. 37). Таким образом, для проведения общего собрания нам важна не просто общая площадь жилых и нежилых помещений в доме, а общее количество «голосующих» помещений. Поэтому помещения, права на которые не ясны или отсутствуют, следует исключать и из «общей полезной площади» дома для целей голосования, и из числа «голосующих» площадей. То же самое относится к общим помещениям дома. Такие помещения могут попасть в строку «общая полезная площадь дома», существующую в техническом паспорте на дом. Ориентировка на эту строку без соотнесения её с реальной полезной площадью дома может повлечь за собой ошибки вплоть до отмены принятого решения.
Обратим внимание также на то обстоятельство, что площадь помещений в доме — величина, подверженная постоянным изменениям. Любой собственник квартиры может произвести в установленном порядке перепланировку, которая иногда влечёт за собой изменение общей площади его помещения. Поэтому целесообразно перед проведением каждого общего собрания сверяться не только с имеющимися данными, оставшимися после предыдущего собрания, но и заказывать ведомость помещений дома в органах технической инвентаризации, в которой отражаются текущие изменения.
Отдельно следует рассчитывать голоса тех собственников, которые являются участниками общей собственности. Общая собственность может быть либо долевой (ст. 245-252 Гражданского кодекса РФ), либо совместной (ст. 253-259 Гражданского кодекса РФ). Относительно долевой собственности всё достаточно просто. Необходимо взять долю, принадлежащую собственнику в праве на помещение и умножить её на его долю в общем имуществе. Результат и будет составлять количество его голосов. Конечно, при этом нужно учитывать, что доли определяются не количеством лиц-участников общей долевой собственности, а тем размером, который указан в их свидетельстве о праве собственности.
Пример.
В собственности двух лиц находится помещение общей площадью 100 м2. Собственник А владеет ¼ долей, а собственник Б — ¾. Общая площадь помещений в доме по техническому паспорту составляет 1000 м2, а оформлено право собственности только на 500 м2.

Количество голосов, принадлежащих собственнику А, составляет:

 1/4*100/500=1/20

Количество голосов, принадлежащих собственнику Б, составляет:

 3/4*100/500=3/20

В бюллетене для голосования или в протоколах можно указывать как размер доли, так и количество голосов, соответствующих метражу общей площади, принципиального значения это не имеет.
Как видим, расчёт количества голосов участников общей долевой собственности не вызывает трудностей. Иначе обстоит дело с голосами участников общей совместной собственности. Для начала отметим, что в жилом доме такими собственниками могут быть супруги, приобретшие помещение во время нахождения в браке. В соответствии со ст. 256 Гражданского кодекса РФ они становятся участниками общей совместной собственности, если не заключат соответствующего брачного контракта или до тех пор, пока либо они сами, либо суд не разделит их имущество. Кроме того, следует учитывать, что ранее действовавшее законодательство предусматривало возможность приватизации квартиры по выбору гражданин либо в долевую, либо в совместную собственность, независимо от наличия между сособственниками супружеских или иных отношений. Соответствующие слова были удалены из ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» Федеральным законом «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ и Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 15.05.2001 (вступил в силу с 31.05.2001). Если квартира была приватизирована в общую совместную собственность до этой даты, право совместной собственности не прекращается автоматически, а квартира подлежит разделу — либо по соглашению сторон, либо по решению суда. Впрочем, пока у собственников не возникает необходимости совершать какие-либо сделки с такой квартирой, прекращение совместной собственности может и не понадобиться.
Наконец, Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в ч. 2 ст. 4 предусматривает, что «в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов». Сложно представить себе, как это будет оформлено на практике, но теоретически возможно, что помещение в жилом доме окажется приобретённым за счёт средств целевых взносов какого-то садоводческого товарищества, и тогда участниками совместной собственности будут все 50-100-1000 членов этой организации.
Участники общей совместной собственности не обладают какими-либо доля в праве собственности, но каждый из них является полноправным собственником всего имущества. Если квартира оказалась в общей совместной собственности трёх человек, это значит, что каждый из них является равноправным собственником квартиры, а не только один из них или каждый по 1/3. Конечно, такое утверждение ведёт к парадоксальным выводам, но оно соответствует и закону (ч. 1 ст. 253 Гражданского кодекса РФ), и общепринятой позиции в юридической литературе. Применительно к нашему вопросу такой ответ предполагает право каждого из сособственников наравне с другими сособственниками принимать решение на общем собрании. Никакое большинство голосов здесь не имеет значения (например, два участникам совместной собственности - «за», а один - «против»), так как ч. 1 ст. 253 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что все вопросы участники решают «сообща», если иное не предусмотрено их соглашением.
К счастью, между супругами (а именно они составляют абсолютное большинство совместных собственников квартир) разногласия, по крайней мере, по вопросам голосования на общем собрании собственников жилья, возникают редко. Чаще всего на собрание приходит один из супругов, и на этот случай закон даёт право засчитывать его голос как голос полноправного собственника квартиры, так как, пока не установлено иное, предполагается, что супруг действует с согласия другого супруга (ч. 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Правда, это правило относится только к распоряжению общим имуществом, а голосование на общем собрании собственников жилья в большинстве случаев относится скорее к пользованию имуществом. Можно признать, что этот вопрос не только никак не урегулирован, но и не может быть выведен путём систематического толкования из закона, поэтому остаётся единственный вариант — применять аналогию закона, позволяющую использовать к неурегулированным отношениям нормы, регулирующие похожие ситуации (ст. 6 Гражданского кодекса РФ). В данном случае наиболее близкой нормой является как раз норма о распоряжении имуществом, находящимся в общей совместной собственности. Кроме того, в пользу такой позиции можно привести и правило, сформулированное римскими юристами: «кому позволено большее, позволено и меньшее». Можно сказать, что распоряжение — это более серьёзный акт, чем просто действия направленные на пользование имуществом.
Что же делать, если «в товарищах согласья нет», и участники общей совместной собственности не могут придти к единому решению по какому-либо пункту в бюллетене для голосования? Если один из них выступает «за», а другой - «против», то ни тот, ни другой голос засчитывать нельзя. Нельзя засчитывать расценивать их и как «воздержавшихся», так как это не соответствует действительности. Эти голоса вообще нельзя учитывать при голосовании. Тогда возникает вопрос, а следует ли уменьшать общее число голосующих помещений на метраж помещений, находящихся в общей совместной собственности? Мы опять сталкиваемся с ситуацией, никак не урегулированной в законе. Представляется, что мы должны уменьшать «общую площадь», так как поведение недоговорившихся сособственников по сути дела можно расценить как их отказ от права на голосование, причём отказ, который в критических ситуациях может поставить дом в состояние бесконечного кризиса. Можно представить себе такую ситуацию, при которой в доме с небольшим числом сособственников значительная часть площади принадлежит совместным собственникам, которые, манипулируя своим согласием/несогласием могут полностью парализовать любые решения по дому. Впрочем, с таким подходом можно не соглашаться, он является лишь частным мнением.
По итогам подсчёта голосов должен получиться список вопросов с количеством ответивших на них раздельно — членов товарищества собственников жилья и собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья.
Пример такого подсчёта:

 

№ п/п

Вопрос

Члены товарищества собственников жилья
за/ против/воздержался
Собственники помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья,
за/ против/воздержался
Собственники помещений
за/ против/воздержался

1.

Установление платы за вход в дом

100 %/0/0

100 %/0/0

100 %/0/0

Отметим здесь, что в большинстве случаев графа «против» не нужна. Решение либо принимается, либо отклоняется собранием, подсчёт количества голосов «против» или, что ещё бессмысленнее, - «воздержался» является только лишней тратой времени. Нужно формулировать вопросы так, чтобы на них можно было дать однозначный ответ. «Согласны ли Вы на установление дополнительной платы за вход в подъезд в размере 100 рублей в месяц с каждого проживающего?» Ответ может быть только да или нет. Если человек не согласен, он просто не отмечается в бюллетене, если согласен, ставит «галочку». Такая форма сократила бы работу счётной комиссии и сэкономила бы немало бумаги товарищества собственников жилья. Но, к сожалению, законодатель позаботился о том, чтобы усложнить работу счётной комиссии и в ст. 47 установил в обязательном порядке возможность проголосовать «за» или «против», а также «воздержаться». Кстати, последняя формулировка в некоторых случаях противоречит закону. Ст. 210 Гражданского кодекса РФ и ст. 39 Жилищного кодекса РФ устанавливают обязанность собственника содержать своё имущество. К такому имуществу относится и общее имущество многоквартирного дома, например, подъезд. Если жильцы дома «воздерживаются» от принятия решения о его содержании, то на товарищество собственников жилья будет наложен штраф за ненадлежащее содержание общедомового имущества в соответствии со ст. 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Строго говоря, Жилищный кодекс РФ вообще не предполагает существование такого органа, как счётная комиссия, но в то же время не запрещает её создание. При этом в принципе каждый раз общим собранием счётная комиссия должна избираться заново, так как ст. 144 Жилищного кодекса РФ не включила её в перечень постоянно действующих органов товарищества собственников жилья. В то же время вопрос об избрании счётной комиссии не отнесён к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, поэтому допустимо назначение членов счётной комиссии правлением  товарищества собственников жилья. Представляется, что счётная комиссия может быть назначена правлением товарищества собственников жилья и для проведения общего собрания собственников помещений в доме.
Результаты работы счётной комиссии оформляются протоколом, в котором отражается дата его составления, состав комиссии, данные о количестве проголосовавших, принятых решениях и т.д. Желательно, чтобы в конце протокола было чётко указано, за что проголосовали жильцы. Например: «Установить плату за вход в подъезд в размере 100 рублей в месяц». Протокол подписывается всеми членами комиссии и оглашается на общем собрании или хранится в доступном для жильцов месте, как правило, в товариществе собственников жилья. Ещё раз отметим, что все эти рекомендации относительно оформления являются только пожеланиями, которые никак не прописаны в законе.
Оспариванию сам по себе протокол счётной комиссии не подлежит, так как он только фиксирует определённые факты, изложенные в бюллетене для голосования или очевидные для всех участников очного собрания, на котором голосование осуществлялось поднятием рук. Если лицо не согласно с протоколом счётной комиссии, оно вправе оспорить само решение, принятое на общем собрании. Если член товарищества собственников жилья считает, что большинство проголосовало против соответствующего пункта, он вправе предъявить иск о признании недействительным решения общего собрания и привести на суде доказательства, подтверждающие то, что на самом деле за этот пункт проголосовало меньше людей, чем это указано в протоколе счётной комиссии.
В целом, анализ проблем, возникающих в процессе проведения общего собрания как членов тварищества собственников жилья, так и собственников помещений, выявляет недостаточность законодательного регулирования этих вопросов, которая только отчасти может быть решена уставными документами товариществ собственников жилья и общими собраниями собственников помещений в многоквартирном доме.


См., напр.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой. // под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского. // СПС «Консультант Плюс».



Санкт-Петербург:
телефон: +7 812 908-14-32
Железноводская ул., д. 34/5, 4-й этаж

Москва:
телефон +7 965 2505910
Гостиничная ул., д. 4 корп. 9 подъезд 1а

Нижний Новгород:
тел. +7 921 908-14-32
ул. Маршала Голованова д. 15а

Ростов-на-Дону
тел. +7 921 908-14-32
Ворошиловский пр., д. 5

Симферополь:
тел. +7 921 908-14-32
ул. Крылова, д. 5

Наши реквизиты:

ООО "Юридическое бюро Юрьева"
ОГРН 1047806003850
ИНН/КПП: 7804176920/471101001
р/с 40702810510000102708
в АО "ТИНЬКОФФ БАНК" к/с 30101810145250000974
БИК 044525974


Основание платежа: Оплата юридических услуг, НДС не облагается.