В Юридическое бюро Юрьева постоянно обращаются клиенты с вопросами относительно возможности оспаривания выкупной цены имущества в рамках приватизации арендуемых помещений, предусмотренной Федеральным законом № 159-ФЗ. Напомним, что на нашем сайте подготовлен обзор практики по оспариванию кадастровой оценки земельных участков. Вопрос об оспаривании выкупной цены мы рассмотрим на конкретном примере.

Комитет по управлению городским имуществом (далее по тексту – КУГИ) распорядился осуществить приватизацию нежилого помещения в Санкт-Петербурге путем продажи его арендатору - обществу с ограниченной ответственностью (далее по тексту – Общество) по преимущественному праву приобретения по цене 7 230 000 рублей в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

Общество считает указанную цену завышенной и намерено оспорить ее в суде. Возникает вопрос о порядке такого обжалования: какие исковые требования заявлять и на основании каких нормативных правовых актов.

В настоящей статье будет рассмотрен порядок действий в изложенной ситуации на основе анализа судебной практики (главным образом, постановлений ФАС Северо-Западного округа) и следующих правовых актов:

Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон № 159-ФЗ);

Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон № 144-ФЗ);

Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности);

Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;

Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 № 748-137 «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге»;

распоряжение Комитета по управлению городским имуществом от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга».

Что означает «продажа по преимущественному праву приобретения»?

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».1

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение 2-ух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1. ст. 9 Закона № 159-ФЗ;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1. ст. 9 Закона № 159-ФЗ.2


В соответствии со ст. 4 Закона № 159-ФЗ порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества следующий:

  1. КУГИ издает решение об условиях приватизации имущества;

  2. В течение 10 дней с даты принятия такого решения КУГИ направляет арендаторам:

  • копии решения;

  • предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества с указанием цены имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

  • проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

  1. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. В любой день до истечения срока можно подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как быть в ситуации, если арендатор не согласен с ценой имущества?

Законом № 144-ФЗ были внесены изменения в Закон № 159-ФЗ, согласно которым с 1 июля 2013г. субъекты предпринимательства вправе оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (подпункт 2 пункта 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ). При этом на время обжалования 30-дневный срок, установленный для заключения договора купли-продажи, приостанавливается до дня вступления в силу решения суда (п. 4.1. ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

Отметим, что обжалование достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки было возможно и до 1 июля 2013 года на основании ст. 13 Закона об оценочной деятельности. В соответствии с упомянутой статьей в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Однако предъявить самостоятельный иск об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, либо иск о признании недействительным отчета независимого оценщика, как и требование об обязании Ответчика совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в порядке статьи 13 Закона об оценочной деятельности можно было только в следующих случаях:

  1. когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица;

  2. до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица) (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

В каких случаях величина рыночной стоимости, определенная независимым оценщиком, обязательна?

Обязательный характер величина стоимости объекта оценки имеет в случаях, предусмотренных:

  1. статьей 15 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»;

  2. пунктом 3 ст. 34 и пунктом 3 ст. 75 Федерального закона «Об акционерных обществах»;

  3. пунктом 2 ст. 3 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах».

Президиум ВАС в информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» закрепляет, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности, пунктом 2 статьи 12 Федерального закона «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств». В этом случае вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В рассматриваемой нами ситуации речь идет о приватизации по преимущественному праву приобретения, то есть в соответствии со ст. 3 Закона №159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из Постановления ФАС Северо-Западного округа от 8 ноября 2010 г. по делу № А05-19879/2009: «Из содержания ст. 3 Закона № 159-ФЗ следует, что при приобретении имущества субъектами малого и среднего предпринимательства рыночная стоимость определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Редакция статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ позволяет сделать вывод об обязательном характере величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком для определения рыночной стоимости объекта, отчуждаемого в порядке названной нормы права. Такая оценка не может носить рекомендательный характер, она носит обязательный характер для государственного органа. В этом случае достоверность оценки должна быть оспорена в самостоятельном исковом производстве.».


Из Постановления ФАС Северо-Западного округа от 25 апреля 2011 г. по делу N А56-2759/2010: «Из положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ следует, что определенная независимым оценщиком величина стоимости объекта оценки является обязательной для сторон сделки и, следовательно, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, в таком случае до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица) возможно оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска.

Суд первой инстанции, прекращая производство по делу в части признания недействительным отчета Предприятия, а апелляционный суд - отказывая в иске в этой части, посчитали, что, поскольку Общество обратилось в арбитражный суд уже после издания КУГИ распоряжения от 11.09.2009 N 1814-рз, оспаривание достоверности оценки возможно только в рамках рассмотрения дела об оспаривании названного распоряжения.

Между тем судами не учтено следующее.

Из положений ст. 3, 9 Закона № 159-ФЗ в совокупности следует, что оценка рыночной стоимости объекта оценки производится в целях заключения в последующем уполномоченным органом и субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи арендуемого помещения по цене, определенной независимым оценщиком. То есть действия сторон направлены на достижение правового результата в виде совершения сделки с недвижимым имуществом, находящимся в публичной собственности. При этом, поскольку оценка рыночной стоимости арендуемого имущества производится в рамках двусторонних отношений между уполномоченным органом и независимым оценщиком, до принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации этого имущества определенная независимым оценщиком величина его рыночной стоимости не изменяет правоотношения между органом и лицом, претендующим на приобретение имущества, и не влияет на права и обязанности арендатора.

Кроме того, как указано в п. 1 Информационного письма от 30.05.3005 № 92, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

В данном случае спор о величине рыночной стоимости помещения возник в связи с заключением договора купли-продажи, и наряду с требованием о признании отчета Предприятия недействительным Общество просило обязать ответчиков заключить договор купли-продажи по цене, определенной судом в ходе судебного разбирательства. Из ст. 13 Закона об оценочной деятельности, ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации вытекает, что при рассмотрении судом возникшего при заключении договора спора о достоверности величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества условие о цене определяется судом.

При таких обстоятельствах требование Общества о признании недействительным отчета Предприятия подлежало рассмотрению по существу, а доводы истца в части недостоверности использованных в отчете данных - исследованию и оценке судом.». Аналогичные выводы содержатся в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 21 марта 2011 г. по делу N А05-5202/2010.


Между тем ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении № А63-19672/2009 от 28.03.2011 подтвердил, что общество имеет право на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки путем оспаривания ненормативного правового акта, установившего завышенную, по мнению заявителя, нормативную цену выкупа муниципального имущества. ФАС указал, что оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, однако результаты оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ. Суд квалифицировал оспариваемое постановление администрации как нормативный правовой акт, поэтому рассмотрел заявление общества по правилам главы 23 АПК РФ и пришел к выводу о соответствии постановления Администрации требованиям федерального законодательства. Однако кассационная инстанция указала на ошибочность вывода о нормативном характере оспариваемой части постановления администрации. Суд исходил из того, что за субъектом малого предпринимательства, арендующим муниципальное имущество, нормами Закона № 159-ФЗ закреплено преимущественное право на его приобретение из муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При новом рассмотрении суду рекомендовано рассмотреть заявление по правилам главы 24 АПК РФ. Суд отметил, что отчет об определении рыночной стоимости имущества обществом путем предъявления отдельного требования не оспорен. Суд апелляционной инстанции указал, что ссылка суда первой инстанции на обязательность для сторон величины стоимости объекта, определенной тем независимым оценщиком, который привлечен муниципальным органом, и на необходимость самостоятельного оспаривания достоверности отчета об оценке противоречат разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в информационном письме от 30.05.2005 N 92.

В ситуации, когда установленная администрацией в постановлении нормативная цена подлежащего приватизации недвижимого имущества препятствует обществу (арендатору этого имущества, имеющему преимущественное право на его приобретение из муниципальной собственности по справедливой (рыночной) цене) реализовать право на выкуп такого имущества, предоставленное ему Законом N 159-ФЗ, права заявителя не могут считаться ненарушенными.

Согласно положениям статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По правилам статей 6, 8, 13 Закона N 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В данном случае результаты оценки недвижимого имущества (отчет агентства) положены в основу ненормативного правового акта (постановления администрации), оспариваемого (в части пункта 15 приложения к названному постановлению) заявителем.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в информационном письме от 30.05.2005 N 92, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только до момента издания акта государственным органом (заключения договора, принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу изданного акта (в том числе дела об оспаривании ненормативного акта).

Исходя из приведенных норм и учитывая изложенные разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, общество имело право на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки (путем оспаривания ненормативного правового акта, установившего завышенную, по мнению заявителя, нормативную цену выкупа муниципального имущества).».


Закрепление с 1 июля 2013 года в Законе № 159-ФЗ права субъектов малого и среднего предпринимательства обжаловать достоверность оценки рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости внесло ясность в процесс обжалования. Оспорить величину рыночной стоимости стало возможным путем предъявления самостоятельного иска об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (п. 8 ст. 4 Закона № 159-ФЗ). Таким образом, речь в статье идет об спаривании не собственно отчета независимого оценщика, а достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки.

Следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Отчет может быть признан недостоверным в случае, если он не отвечает общим требованиям к содержанию отчета об оценке объекта оценки, установленным в ст. 11 Закона об оценочной деятельности в РФ:

  1. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение;

  2. В отчете в обязательном порядке указываются:

  • дата проведения оценки;

  • используемые стандарты оценки;

  • цели и задачи проведения оценки;

  • иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

  1. В отчете должны быть указаны:

  • дата составления и порядковый номер отчета;

  • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

  • место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

  • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

  • стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

  • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

  • дата определения стоимости объекта оценки;

  • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.


Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.ст. 82-87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации РФ).


Следует сказать также еще об одном варианте искового заявления – об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, выкупаемого в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемых помещений, предоставленного Законом № 159-ФЗ, о принятии пунктов № ___ (в части цены выкупаемого объекта, предложив ее определить в размере____, определенном на основании заключения эксперта № __ от ___г.) в редакции Истца.

Исковое требование может быть сформулировано также «об определении условий договора купли-продажи недвижимого имущества о цене и порядке оплаты в рассрочку путем установления рыночной стоимости объекта в размере ____, обязании КУГИ заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с проектом договора, представленным КУГИ, и с условиями о цене и порядке оплаты, определенными судом (с учетом уточнения требований).».


Порядок действий в этом случае таков: по получении от КУГИ проекта договора купли-продажи Обществу необходимо подготовить протокол разногласий, в котором изложить пункт о цене имущества в своей редакции, направить в адрес КУГИ в течение 30 дней со дня получения проекта договора.

Как установлено п. 2 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда. В случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса РФ).


Из Постановления ФАС Северо-Западного округа от 18 мая 2012 г. по делу N А26-9113/2010: «Постановлением Администрации от 04.08.2010 № 2546 «О предоставлении ООО «АРГЕС» преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации» Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение названных нежилых помещений и заключение договора купли-продажи этих помещений по цене, определенной на основании отчета об оценке от 08.07.2010 N 60/2010, равной 2 304 516 руб. 01 коп. без НДС.

Направленный в адрес Общества проект договора купли-продажи муниципального имущества и графика платежей (приложение N 2) подписан им с протоколом разногласий и передан Администрации 10.09.2010.

Администрация отклонила протокол разногласий, повторно направив проект договора в первоначальной редакции.

В связи с тем, что соглашение по существенным условиям договора не было достигнуто, Общество в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды частично удовлетворили иск.».

Напомним, что после совершения сделки и при отсутствии обязанности заключить сделку по цене, равной величине рыночной стоимости объекта, определенной в отчете оценщика, достоверность такой оценки может быть проверена судом только путем процессуальной оценки отчета оценщика как одного из доказательств по делу об оспаривании самой сделки в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ.

Из Постановления ФАС Северо-Западного от 14.12.2005 по делу № А42-1768/2005-13: «Полагая, что выполненный ответчиком отчет не соответствует Федеральному закону «Об оценочной деятельности» и «Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности», истец обратился с иском в арбитражный суд.

Однако, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска в соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 г. № 91 возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридических лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Имущество, явившееся объектом оценки, в сентябре 2002 г. было отчуждено ОАО «Институт Мурманскгражданпроект» ЗАО «Региональный Центр Ценообразования в строительстве» по сделке, которая оспаривается в судебном порядке акционерами ОАО «Институт Мурманскгражданпроект».

При таких обстоятельствах исключается возможность оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках самостоятельного иска, решение по которому не приведет к защите нарушенного права и в случае удовлетворения иска».


Из Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 25 ноября 2011 г. по делу N А39-3069/2010. Предприниматель обратился в суд с иском к администрации об обязании ответчика заключить на условиях, предложенных истцом, договор купли-продажи встроенного нежилого помещения. Также предприниматель подал иск о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, которая указана в отчете Общества, и с использованием которой Администрация подготовила проект договора купли-продажи. Иски были объединены в одно производство.

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного помещения суд первой инстанции по ходатайству Предпринимателя назначил судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости спорного недвижимого имущества.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, исковые требования удовлетворены в части. В удовлетворении требований Предпринимателя о признании недостоверной величины стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете Общества, суд отказал со ссылкой на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92.

Обе судебные инстанции исходили из того, что в данном случае при определении выкупной цены имущества следует исходить из оценки, данной государственным судебно-экспертным учреждением. Сумма первоначального взноса снижена до 20 процентов (553 013 рублей) со ссылкой на ст. 421 Гражданского кодекса РФ и с учетом баланса интересов сторон.

Не согласившись с принятыми судебными актами в части определения величины выкупной цены недвижимого имущества, Администрация обратилась в ФАС с кассационной жалобой. Изучив материалы дела и заслушав представителей истца, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Суды оценили доказательства в том числе отчеты экспертов и пришли к выводу о том, что в сложившейся ситуации наиболее достоверным является заключение, подготовленное экспертом государственного учреждения.


Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11 апреля 2013 г. по делу N А66-6177/2010. Общество, считая, что рыночная стоимость недвижимого объекта завышена, заказало проведение оценки рыночной стоимости данного объекта независимому оценщику.

В письме, направленном Департаменту, Общество заявило о наличии у него возражений относительно выкупной цены помещения, приложив подписанные экземпляры договора купли-продажи с протоколом разногласий и отчет оценщика.

Департамент отклонил указанный протокол разногласий, не согласившись с предлагаемой Обществом ценой, и сообщил об утрате Обществом преимущественного права на приобретение имущества в связи с истечением срока подписания проекта договора купли-продажи.

Общество, ссылаясь на недостижение сторонами соглашения по условиям договора купли-продажи обратилось в арбитражный суд.

Одновременно с предъявлением данного иска Общество обратилось в Общероссийскую общественную организацию «Российское общество оценщиков» с жалобой, в которой просило проверить отчет независимого оценщика на соответствие требованиям действующего законодательства и федеральным стандартам оценки.


Таким образом, Общество вправе оспорить указанную в распоряжении КУГИ цену выкупаемого объекта недвижимого имущества следующими способами:

  1. путем подачи иска о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости либо иска об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. Сделать это необходимо до истечения 30-дневного срока со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. На момент обжалования течение 30-дневного срока приостанавливается;

  2. посредством подачи искового заявления об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, выкупаемого в порядке реализации преимущественного права либо искового заявления об определении условий договора купли-продажи недвижимого имущества о цене и порядке оплаты путем установления рыночной стоимости объекта в размере ____, обязании КУГИ заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с проектом договора, представленным КУГИ, и с условиями о цене и порядке оплаты, определенными судом с учетом уточнения требований. В этом случае необходимо заказать проведение оценки рыночной стоимости данного объекта независимому оценщику, на основании полученного отчета составить протокол разногласий к проекту договора и до истечения 30-дневного срока со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи направить его КУГИ.



1 Право преимущественной покупки не касается субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых)

2 До 1 июля 2013 года для реализации преимущественного права требовалось еще одно условие: чтобы площадь арендуемых помещений не превышала установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности.



Санкт-Петербург:
телефон: +7 921 908-14-32
Железноводская ул., д. 34/5, 4-й этаж

Москва:
телефон +7 965 2505910
Гостиничная ул., д. 4 корп. 9 подъезд 1а

Нижний Новгород:
тел. +7 921 908-14-32
ул. Маршала Голованова д. 15а

Ростов-на-Дону
тел. +7 921 908-14-32
Ворошиловский пр., д. 5

Симферополь:
тел. +7 921 908-14-32
ул. Крылова, д. 5

Наши реквизиты:

ООО "Юридическое бюро Юрьева"
ОГРН 1047806003850
ИНН/КПП: 7804176920/471101001
р/с 40702810510000102708
в АО "ТИНЬКОФФ БАНК" к/с 30101810145250000974
БИК 044525974


Основание платежа: Оплата юридических услуг, НДС не облагается.