Итак, аренда квартир – налог…

По российскому налоговому законодательству доходы, получаемые физическим лицом от аренды недвижимого имущества на территории России облагаются налогом на доходы физических лиц (далее НДФЛ). Ранее этот налог назывался подоходный налог и вопросы его взимания регулировались отдельным законом.

 

В настоящее время закон о подоходном налоге утратил силу, и вопросы налогообложения по НДФЛ регулируются главой 23 Налогового кодекса РФ с одноименным налогу названием.

 

Резидент - нерезидент

 

Налоговым кодексом все налогоплательщики налога НДФЛ (только физические лица) подразделяются на две группы: резиденты Российской Федерации и нерезиденты Российской Федерации (далее по тексту: резиденты и нерезиденты)

 

Кто такой резидент? В соответствии с положениями ст. 11 НК РФ резидент - это физическое лицо, фактически находящееся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году. Те, кто находится на территории РФ менее 183 дней в году являются нерезидентами.

 

Именно от этого обстоятельства, резидент налогоплательщик или не резидент, зависит размер налоговой ставки. Доходы физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами России, облагаются по ставке 30%, тогда как большинство доходов физических лиц, являющихся налоговыми резидентами России, - по ставке 13% (ст. 224 Налогового кодекса РФ).

 

Также следует отметить, что для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218 - 221 Налогового кодекса РФ. В отношении физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами России, налоговые вычеты при определении налоговой базы не предусмотрены.

 

Также различие между резидентами и нерезидентами состоит в перечне доходов, облагаемых налогом.

 

Так,  нерезиденты платят НДФЛ на доходы, полученные от источников в Российской Федерации; резиденты – доходы от источников в РФ и источников за пределами РФ.

 

При этом, подчеркнем еще раз, критерий отнесения физического лица к категории резидентов (нерезидентов) по российскому праву зависит только от количества пробытых в РФ дней в календарном году, а не наличия гражданства (как, скажем, в США) или недвижимого имущества. Иностранный гражданин, находившийся более 183 дней в году в России, таким образом, может оказаться резидентом РФ, а российский гражданин, отсутствовавший на родине почти весь год, оказывается нерезидентом РФ. Статус резидент РФ (нерезидента) в отношении налогоплательщика действует в течении календарного года, а затем может измениться.

 

Период временного пребывания на территории РФ иностранного гражданина определяется с учетом отметок пропускного контроля в его заграничном паспорте.

 

Кто подтверждает резидентство США?

 

Подтверждение резидентства налогоплательщиков, являющихся таковыми по законодательству США, выдаются отделениями Службы внутренних доходов США на уровне отдельных штатов (Письмо Госналогслужбы РФ от 11 февраля 1997 г. N ВЕ-6-06/119 "О подтверждении резидентства США").

 

Кто подтверждает резиденство России?

 

До недавнего времени этим занималась Министерство по налогам и сборам РФ, подтверждения выдавали в Москве. С 10 ноября 2004 года полномочия МНС были переданы Федеральной налоговой службе    РФ, и теперь постоянное местопребывание (резидентство) в Российской Федерации физических лиц, юридических лиц и международных организаций, имеющих такой статус по законодательству Российской Федерации, выдаются централизовано Управлением международного сотрудничества и обмена информацией ФНС в Москве (Письмо МНС РФ от 10 ноября 2004 г. N 26-3-04/9339).

 

Каков налоговый период по НДФЛ?

 

Календарный год (ст. 216 Налогового кодекса РФ).

 

Налогообложение нерезидентов

 

Нерезиденты платят налоги только с доходов от источников в РФ, перечень которых закреплен в п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ.

 

К таким доходам относятся:

 

1) дивиденды и проценты, полученные от российской организации, а также проценты, полученные от российских индивидуальных предпринимателей и (или) иностранной организации в связи с деятельностью ее постоянного представительства в Российской Федерации;

 

2) страховые выплаты при наступлении страхового случая, полученные от российской организации и (или) от иностранной организации в связи с деятельностью ее постоянного представительства в Российской Федерации;

 

3) доходы, полученные от использования в Российской Федерации авторских или иных смежных прав;

 

4) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации;

 

5) доходы от реализации:

 

·       недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации;

 

·       в Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставном капитале организаций;

 

·       прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее постоянного представительства на территории Российской Федерации;

 

·       иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу;

 

6) вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей, выполненную работу, оказанную услугу, совершение действия в Российской Федерации. При этом вознаграждение директоров и иные аналогичные выплаты, получаемые членами органа управления организации (совета директоров или иного подобного органа) - налогового резидента Российской Федерации, местом нахождения (управления) которой является Российская Федерация, рассматриваются как доходы, полученные от источников в Российской Федерации, независимо от места, где фактически исполнялись возложенные на этих лиц управленческие обязанности или откуда производились выплаты указанных вознаграждений;

 

7) пенсии, пособия, стипендии и иные аналогичные выплаты, полученные налогоплательщиком в соответствии с действующим российским законодательством или выплачиваемые иностранной организацией в связи с деятельностью ее постоянного представительства на территории Российской Федерации;

 

8) доходы, полученные от использования любых транспортных средств, включая морские, речные, воздушные суда и автомобильные транспортные средства, в связи с перевозками в Российскую Федерацию и (или) из Российской Федерации или в ее пределах, а также штрафы и иные санкции за простой (задержку) таких транспортных средств в пунктах погрузки (выгрузки) в Российской Федерации;

 

9) доходы, полученные от использования трубопроводов, линий электропередачи (ЛЭП), линий оптико-волоконной и (или) беспроводной связи, иных средств связи, включая компьютерные сети, на территории Российской Федерации;

 

10) иные доходы, получаемые налогоплательщиком в результате осуществления им деятельности в Российской Федерации.

 

Как рассчитывается налоговая база для исчисления суммы налога?

 

В отношении нерезидентов России налоговая база определяется как денежное выражение названных выше доходов (п. 4 ст. 210 Налогового кодекса РФ). Налоговые вычеты (установлены ст. 218-221 Налогового кодекса РФ) к нерезидентам не применяются, они существуют только для резидентов.

 

Однако ст. 217 Налогового кодекса РФ, применимая в том числе и к нерезидентам, устанавливает перечень доходов, которые не подлежат налогообложению (например, доходы от физических лиц, полученные в порядке наследования или дарения).

 

Сколько составляет налоговая ставка для нерезидентов?

 

Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации (п. 3 ст. 224 Налогового кодекса РФ).

Порядок исчисления налога

Сумма налога - соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

Пример:

Арендатор – гражданин США – сдал две квартиры в аренду и получил доход за год 100 руб. Он – нерезидент.  Ставка налога для нерезидента составит 30%. Сумма налога составит 100 руб. * 30% = 30 руб.)

 

Налог с аренды квартиры – порядок уплаты

 

Исчисление налога, исходя из сумм полученных доходов от аренды или продажи недвижимого имущества, производит налогоплательщик (нерезидент) самостоятельно (п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ). Далее налогоплательщик должен представить в налоговую инспекцию налоговую декларацию по месту своего учета.

 

Формы деклараций по налогу на доходы физических лиц и Инструкция по их заполнению, утверждена приказом МНС РФ от 15 июня 2004 г. N САЭ-3-04/366. Для нерезидентов это форма налоговой декларации 3-НДФЛ.

 

Декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п.1 ст. 229 НК РФ). Однако при прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности по аренде имущества, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.

 

Налог за аренду квартир, доначисленный по налоговой декларации, производится должен быть уплачен не позднее чем через 15 дней с момента подачи такой декларации.

 

В какой валюте платить налог?

 

В соответствии с п. 3 ст. 45 Налогового кодекса РФ обязанность по уплате налога физическими лицами – нерезидентами, может исполняться в иностранной валюте.

 

Как устранить двойное налогообложение?

 

Многих нерезидентов мучает вопрос: а как избежать двойного налогообложения? Разберем на следующем примере. Налогоплательщик – не налоговый резидент РФ, гражданин США, сдал квартиры в аренду в Петербурге и получил доход. Налоги  с этого дохода он платит в США. Возникает проблема – двойное налогообложение.

 

Для освобождения от уплаты налога, проведения зачета или получения иных налоговых привилегий налогоплательщик должен представить в налоговую инспекцию официальное подтверждение:

 

1)     того, что он является резидентом государства, с которым РФ заключила договор об устранении двойного налогообложения;

 

2)     документ о полученном доходе и уплате налога за пределами РФ, подтвержденный соответствующим иностранным налоговым органом.

 

Подтверждение может быть представлено как до уплаты налога или авансовых платежей по налогу, так и в течение одного года после окончания налогового периода (ст. 232 Налогового кодекса РФ).

 

Договор между Россией и США «Об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал» вступил в силу для России 16.12.2003.

 

В Договоре «резидент» назван немного иначе: «лицо с постоянным местопребыванием в таком-то государстве» (применительно к США – «граждане»).

 

Данный договор распространяется на следующие налоги (ст. 2 Договора):

 

·       в Российской Федерации: налоги на прибыль и доходы, предусмотренные Законами "О налоге на прибыль предприятий и организаций", "О налогообложении доходов банков", "О налогообложении доходов от страховой деятельности", "О подоходном налоге с физических лиц[1]";

 

·       в Соединенных Штатах Америки: федеральные подоходные налоги, взимаемые в соответствии с Кодексом внутренних доходов (за исключением налога на накопленную прибыль, налога с личных холдинговых компаний и налогов на социальное страхование), а также акцизы, установленные в отношении доходов от инвестиций частных организаций.

 

Также Договор распространяется на налоги, аналогичные перечисленным. Положения Договора применимы к любому налогу на капитал (как установленному до заключения Договора, так и после), но при условии, что налог на капитал[2] установлен федеральным законодательством.

 

Недвижимое имущество в смысле положений Договора является одной из разновидностей капитала, аренда недвижимости (квартиры) – доходом от капитала.

 

Доходам на недвижимое имущество посвящена ст. 9 Договора. В соответствии с п. 1 ст. 9, а также п. 1 ст. 21 доходы, получаемые резидентом США от недвижимого имущества, находящегося в России, могут облагаться налогом в России.

 

В любом случае, резидент США вправе выбрать, где платить налог: можно платить в США, а можно в России. Устранение двойного налогообложения происходит в силу положений ст. 22 Договора, поскольку данной нормой установлено правило зачета налогов. В российском законодательстве оно также подтверждается п. 2 ст. 232 Налогового кодекса РФ.

 

Статья 22

 

Устранение двойного налогообложения

 

В соответствии с положениями и с учетом ограничений законодательства каждого Договаривающегося государства (которые могут время от времени меняться с сохранением основного принципа), каждое государство (США) разрешает лицам с постоянным местопребыванием в нем (и, применительно к Соединенным Штатам, его гражданам) использовать в качестве зачета против налога на доходы подоходный налог, уплаченный другому Договаривающемуся государству (России) такими лицами (то есть резидентами США) с постоянным местопребыванием (и, применительно к Соединенным Штатам, также такими гражданами).

 

Как оптимизировать налогообложение?

 

Оптимизация налогообложения – отдельный вопрос, с которым Вы всегда можете обратиться к опытным экспертам нашего Бюро. Мы поможем сберечь Ваши деньги и правильно оформить Ваши отношения с государством!

 

 
 

 

[1] В настоящий момент указанный закон не действует, поскольку подоходный налог заменен аналогичным налогом на доходы физических лиц (глава 23 Налогового кодекса РФ).

 
 

[2] Под "капиталом" следует понимается (п.«g» ст. 3 Договора) движимое и недвижимое имущество, которое включает (но не ограничивается этим) наличные денежные средства, акции или другие документы, подтверждающие имущественные права, векселя, облигации или другие долговые обязательства, а также патенты, торговые марки, авторские права или другие подобные права или имущество.



Санкт-Петербург:
телефон: +7 921 908-14-32
Железноводская ул., д. 34/5, 4-й этаж

Москва:
телефон +7 965 2505910
Гостиничная ул., д. 4 корп. 9 подъезд 1а

Нижний Новгород:
тел. +7 921 908-14-32
ул. Маршала Голованова д. 15а

Ростов-на-Дону
тел. +7 921 908-14-32
Ворошиловский пр., д. 5

Симферополь:
тел. +7 921 908-14-32
ул. Крылова, д. 5

Наши реквизиты:

ООО "Юридическое бюро Юрьева"
ОГРН 1047806003850
ИНН/КПП: 7804176920/471101001
р/с 40702810510000102708
в АО "ТИНЬКОФФ БАНК" к/с 30101810145250000974
БИК 044525974


Основание платежа: Оплата юридических услуг, НДС не облагается.