Проще всего рассматривать любые документы с точки зрения положений о недействительности, поскольку именно они представляют основную угрозу приобретателю недвижимости, и именно в соответствии с ними суд вправе отобрать вещь обратно.

Положения о недействительности мы можем найти в параграфе 2 гл. 9 Гражданского кодекса РФ, а также сопутствующих ему нормативных актах, например, в Федеральном законе «Об акционерных обществах».

Перечислим вкратце эти основания:

  1. противозаконность сделки

  2. нарушение сделкой основ правопорядка и нравственности

  3. мнимость или притворность сделки

  4. совершение сделки лицом, ограниченным или лишённым дееспособности (ст. 171, 172, 175, 176)

  5. совершение сделки лицом с выходом за пределы правоспособности (173)

  6. совершение сделки лицом с ограниченными полномочиями (ст. 174)

  7. самая опасная статья для покупателей жилой недвижимости — ст. 177, совершение сделки в состоянии, когда лицо не осознаёт и не руководит своими действиями

  8. порок воли в сделке (ст. 178, 179).

Под чистотой сделки с недвижимостью мы будем понимать такое состояние документов на объект недвижимости, которое обеспечивает минимальный риск оспаривания истребования имущества по этой сделке у покупателя. Исходя из этого определения, не все основания для недействительности предшествующих сделок могут быть признаны в качестве риска для чистоты рассматриваемой сделке, поскольку мы должны присоединять к ней также требования ст. 302 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей повышенный уровень защиты для добросовестного приобретателя имущества, получившего имущество по возмездной сделке. Иными словами, если та сделка, по которой мы приобретаем недвижимость, является возмездной (имущество передаётся либо за плату, либо в обмен на другое имущество), риск оспаривания нашего права собственности снижается.

Последний тезис касается не всех ситуаций, но только тех, в которых имущество выбыло из владения собственника не против его воли.

К таким ситуациям можно отнести: противозаконность, противоречие основам правопорядка и нравственности, мнимость, притворность сделки, выход за пределы правоспособности. Во всех этих случаях, если, конечно, имущество выбыло не против воли собственника, оно не может быть истребовано у добросовестного покупателя.

Однозначно можно сказать, что совершение сделки лицом, лишённым дееспособности или ограниченным представляет собой риск для чистоты сделки, но здесь следует учитывать поправки в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которыми (п. 4 ст. 28) судебное решение об ограничении или лишении дееспособности подлежит направлению в трёхдневный срок в орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это в значительной мере снижает риск совершения сделки с недееспособным, хотя с учётом нерасторопности административных и судебных органов нельзя исключать и случаев несвоевременного извещения. Поэтому было бы нелишне, если возникают сомнения, обратиться к органам опеки и попечительства, чтобы узнать, не лишено ли конкретное лицо дееспособности. Нельзя сказать, чтобы это было открытой информацией, поэтому агенту по недвижимости придётся приложить в данном случае максимум изобретательности.

Следующая группа случаев — это спорные ситуации, не имеющие однозначного решения. До недавнего времени общепринятое мнение в юридических кругах было таково, что в случае заключения сделки лицом, не осознававшим и не руководившим своими действиями, а также под влиянием обмана, заблуждения, насилия или кабальности, ст. 302 не даёт защиты, такие случаи считались лишением собственника имущества «не по его воле». Однако недавнее решение Городского Суда Санкт-Петербурга по делу К. к Б., в котором я принимал участие, свидетельствует об изменении позиции высших судебных инстанций в этом вопросе. Рассматривая спор по ст. 177, суд, вопреки вроде бы устоявшейся точке зрения, признал, что «порок воли» не есть её «отсутствие», поэтому, хотя воля и была сформирована «порочно», она была, а раз так, то ст. 302 Гражданского кодекса РФ не позволяет истребовать имущество у добросовестного приобретателя, даже если оно выбыло из владения собственника в результате сделки, заключённой им в состоянии, когда он не осознавал и не руководил своими действиями. Соответственно, из категории абсолютно рискованных сделки с пороком воли перемещаются в категорию спорных. Нельзя сказать, чтобы все суды и судьи придерживались того же мнения, но мы должны учитывать и возможность отстоять квартиру в такой ситуации.

Что касается мнимых и притворных сделок, то здесь надо учесть, что по ст. 302 Гражданского кодекса РФ в любом случае предоставляется защита, а вот в отношении безвозмездного приобретателя — нет. Такое положение дел представляется мне неверным, поскольку собственник сам заключил притворную или мнимую сделку, поэтому ссылка в дальнейшем на её недействительность — это проявление недобросовестности. Итальянское, французское и некоторые другие законодательства прямо запрещают такие действия, не придавая никакой ссылке на притворность или мнимость сделки против третьих лиц, оставляя её, конечно, для сторон самой сделки.

Есть сделки, недействительность которых предусмотрена иными нормами. В первую очередь следует отметить семейное законодательство, предусматривающее необходимость согласия участника общей совместной собственности на отчуждение имущества. Здесь также следует учитывать важный момент. Общий срок исковой давности по искам об оспаривании сделок супругами составляет 3 года. Долгое время Главное управление федеральной регистрационной службы исходило из того, что этот срок означает, что, если сделка была заключена по истечении трёх лет с момента расторжения брака, то согласие бывшего супруга на неё уже не требуется. Однако судебная практика стоит на другой позиции. Срок исковой давности, поясняет Постановление Пленума Верховного Совета РФ № 15 от 05.11.98 в п. 19-м, исчисляется с момента, когда лицу стало известно о нарушении своего права, а расторжение брака не означает нарушение права собственности. Это означает, что бывший супруг вправе заявить свои претензии на общее имущество в любое время, в том числе в течение трёх лет с того дня, когда он узнал о том, что его имущество было отчуждено. При этом надо понимать, что здесь будет как раз ситуация, в которой имущество выбыло «не по воле собственника», хотя на самом деле, конечно, в его действиях налицо недобросовестное поведение, ведь он не предпринял мер к оформлению своей доли на себя, а значит, сам поставил себя под риск противоправного отчуждения своего имущества. С учётом изложенного, при проверке чистоты сделки следует с особым вниманием относиться к истории брачных отношений продавца. Нелишним будет задать вопрос, давно ли он состоит или состоял в браке, проверить его паспорт, и если в нём отсутствует штамп о браке, а в договоре упоминается о супруге, немедленно принять меры к изучению этого вопроса. Кстати, в моей практике есть решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга, судья которого не только удовлетворила иск супруга, разведённого за 5 лет до продажи квартиры, но и перевела на него права покупателя в рамках ст. 250 Гражданского кодекса РФ, и Городской Суд Санкт-Петербурга оставил такое решение в силе.

Следующая проблема в вопросе о чистоте сделки — это оформление самой сделки. Недавнее решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области по иску БЦС к Егоркину и Шидловскому (его можно посмотреть на сайте Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области) подтвердило уже вошедшее в практику мнение, что сделки по дарению подставной доли с последующей продажей реальной доли — это типичная притворная сделка, которая может быть оспорена в любой момент. Суть прецедента проста: в один и тот же день участник общей долевой собственности заключил два договора: дарения микродоли и купли-продажи основной доли. На самом деле особого значения промежуток между заключением этих двух договоров не имеет значения. Суд признал сделку по дарению притворной и перевёл все права и обязанности покупателя по договору на одного из участников общей долевой собственности. С учётом того, как часто в договорах указывается не реальная, а значительно заниженная цена недвижимости, для сособственников такой ход может оказаться просто подарком.

Тезисы лекции, прочтённой в Институте недвижимости на Загородном пр., 24 18 марта 2010 г.



Санкт-Петербург:
телефон: +7 921 908-14-32
Железноводская ул., д. 34/5, 4-й этаж

Москва:
телефон +7 965 2505910
Гостиничная ул., д. 4 корп. 9 подъезд 1а

Нижний Новгород:
тел. +7 921 908-14-32
ул. Маршала Голованова д. 15а

Ростов-на-Дону
тел. +7 921 908-14-32
Ворошиловский пр., д. 5

Симферополь:
тел. +7 921 908-14-32
ул. Крылова, д. 5

Наши реквизиты:

ООО "Юридическое бюро Юрьева"
ОГРН 1047806003850
ИНН/КПП: 7804176920/471101001
р/с 40702810510000102708
в АО "ТИНЬКОФФ БАНК" к/с 30101810145250000974
БИК 044525974


Основание платежа: Оплата юридических услуг, НДС не облагается.