Какие документы нужны при продаже недвижимости несовершеннолетним?

МИНИСТЕРСТВО ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


П Р И К А З

20 июля 2004 г.
N 126

Зарегистрировано в Минюсте РФ 22 июля 2004 г.
Регистрационный N 5938

"Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним"

     В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 21 июля  1997 г.
N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним", пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации
от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним",
пунктом 4 раздела 6 Федеральной программы поэтапного развития системы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 9
апреля 2001 г. N 273 "Об утверждении Федеральной программы поэтапного
развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним", приказываю:
Утвердить прилагаемую Инструкцию о порядке государственной
регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с
ним.

Министр Ю.Я. Чайка

Зарегистрировано в Минюсте РФ 22 июля 2004 г.
Регистрационный N 5938

Инструкция о порядке
государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое
имущество и сделок с ним
(утв. приказом Минюста РФ от 20 июля 2004 г. N 126)

I. Общие положения

1. Инструкция о порядке государственной регистрации прав
несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -
Инструкция) разработана на основании и в соответствии с Гражданским
кодексом Российской Федерации*(1) (далее - Кодекс), Семейным кодексом
Российской Федерации*(2) (далее - Семейный кодекс), Федеральным законом
от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним"*(3) (далее - Закон), постановлением
Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об
утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним"*(4), Федеральной программой
поэтапного развития системы государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной постановлением
Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 г. N 273 "Об
утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним"*(5).
Государственная регистрация прав несовершеннолетних на недвижимое
имущество и сделок с ним осуществляется с порядке, установленном Законом,
утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18
февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (далее - Правила ведения ЕГРП), иными
нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в
соответствии с Законом.
2. Инструкцией регулируются вопросы, касающиеся особенностей
проведения государственной регистрации прав несовершеннолетних на
недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе представления документов
на государственную регистрацию, проведения правовой экспертизы документов
и проверки законности сделки, внесения записей в Единый государственный
реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый
государственный реестр прав).
К отношениям, возникающим при государственной регистрации прав
несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним применяются
также иные нормативные правовые акты Министерства юстиции Российской
Федерации, изданные в порядке реализации полномочий в системе
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

II. Особенности представления документов на государственную регистрацию
прав несовершеннолетних на недвижимое имущество, проведения правовой
экспертизы документов и проверки законности сделки

3. Представление документов на государственную регистрацию
осуществляется в порядке, установленном Законом, иными нормативными
правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с ним.
4. Заявления о государственной регистрации представляют:
от имени несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет - их
законные представители;
в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 38 Кодекса, -
управляющие в отношении недвижимого имущества несовершеннолетних в
возрасте до четырнадцати лет, переданного в доверительное управление на
основании заключенных органами опеки и попечительства и управляющими
договоров о доверительном управлении таким имуществом;
несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет -
самостоятельно.
5. На государственную регистрацию помимо предусмотренных
законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним документов, необходимых для ее проведения,
представляются документы, подтверждающие полномочия законных
представителей несовершеннолетнего, и иные установленные
законодательством Российской Федерации документы, в том числе:
разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными
представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (пункт 1
статьи 28, пункт 2 статьи 37 Кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного
кодекса);
письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на
совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до
восемнадцати лет (статья 26 Кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного
кодекса);
разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными
представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до
восемнадцати лет на распоряжение имуществом (пункт 1 статьи 26, пункт 2
статьи 37 Кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса);
документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от
четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия
законных представителей в случаях, установленных статьями 21 и 27 Кодекса
(решение органа опеки и попечительства либо суда о признании
несовершеннолетнего, достигшего шестнадцати лет, полностью дееспособным
(эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним);
договор о доверительном управлении недвижимым имуществом
подопечного, заключенный органом опеки и попечительства с управляющим,
определенным этим органом, и соответствующее разрешение органа опеки и
попечительства (пункт 2 статьи 37, пункт 1 статьи 38 Кодекса).
договор о передаче ребенка (детей) на воспитание в приемную семью,
заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями
(супругами или отдельными гражданами, желающими взять детей на воспитание
в семью) (пункт 1 статьи 151 Семейного кодекса).
6. Полномочия родителей и усыновителей подтверждаются
свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния:
свидетельством о рождении несовершеннолетнего, свидетельством об
усыновлении (статьи 23, 43 Федерального закона от 15 ноября 1997 г.
N 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния"*(6)).
Полномочия опекунов несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати
лет, попечителей несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до
восемнадцати лет подтверждаются соответствующим документом, выданным
органом опеки и попечительства (пункт 1 статьи 34, пункт 1 статьи 35
Кодекса).
Орган опеки и попечительства выдает приемным родителям удостоверение
установленного образца (пункт 3 Положения о приемной семье, утвержденного
постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1996 г.
N 829 "О приемной семье"*(7)).
Если лицу, нуждающемуся в опеке (попечительстве), в течение месяца
не назначен опекун (попечитель), выполнение обязанностей опекунов
(попечителей) временно возлагается на орган опеки и попечительства (пункт
1 статьи 35 Кодекса).
Исходя из положений пункта 4 статьи 35 Кодекса, пункта 1 статьи 147
Семейного кодекса, выполнение обязанностей опекунов (попечителей) детей,
находящихся на полном государственном попечении в воспитательных
учреждениях, лечебных учреждениях, учреждениях социальной защиты
населения и других аналогичных учреждениях, возлагается на администрации
этих учреждений. Временное помещение ребенка опекуном (попечителем) в
такое учреждение не прекращает прав и обязанностей опекуна (попечителя) в
отношении этого ребенка (пункт 1 статьи 147 Семейного кодекса). Защита
прав выпускников учреждений, указанных в пункте 1 статьи 147 Семейного
кодекса, возлагается на органы опеки и попечительства (пункт 3 статьи 147
Семейного кодекса).
7. Несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет
предъявляется документ, удостоверяющий личность.
Документом, удостоверяющим личность несовершеннолетнего от
четырнадцати до восемнадцати лет, в соответствии с Указом Президента
Российской Федерации от 13 марта 1997 г. N 232 "Об основном документе,
удостоверяющим личность гражданина Российской Федерации на территории
Российской Федерации"*(8) и постановлением Правительства Российской
Федерации от 8 июля 1997 г. N 828 "Об утверждении Положения о паспорте
гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта
гражданина Российской Федерации"*(9) является паспорт гражданина
Российской Федерации. В случаях, предусмотренных нормативными правовыми
актами Российской Федерации, документами удостоверяющими личность
несовершеннолетнего, могут быть другие документы, выданные
уполномоченными органами.
Если несовершеннолетнему не исполнилось четырнадцати лет, его
законные представители предъявляют свидетельство о рождении
несовершеннолетнего.
8. При проведении правовой экспертизы документов и проверки
законности сделки необходимо установить, требуется ли в соответствии с
законодательством Российской Федерации предварительное разрешение
(согласие) органа опеки и попечительства. Согласно законодательству
Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и
попечительства требуется в том числе в случаях:
отчуждения законными представителями имущества, принадлежащего
несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, или дачи согласия
законными представителями на отчуждение такого имущества
несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет (пункт
1 статьи 28, пункт 2 статьи 37 Кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного
кодекса);
сдачи внаем (в аренду), предоставлении в безвозмездное пользование,
передачи в залог имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте
до четырнадцати лет, законными представителями или дачи согласия
законными представителями на совершение таких сделок несовершеннолетним в
возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет (пункт 1 статьи 28, пункт 2
статьи 37 Кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса);
дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте
от четырнадцати до восемнадцати лет отказ от права преимущественной
покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных
представителей несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет от
указанного права (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37 Кодекса, пункт 3
статьи 60 Семейного кодекса);
дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в
возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на выдел долей, раздел
имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, или осуществления
указанных действий законными представителями несовершеннолетнего в
возрасте до четырнадцати лет (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37
Кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса);
дачи законными представителями согласия несовершеннолетнему в
возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на совершение сделки,
влекущей уменьшение имущества несовершеннолетнего, в том числе уменьшение
доли в праве общей долевой собственности, или осуществления указанных
действий законными представителями несовершеннолетнего в возрасте до
четырнадцати лет (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37 Кодекса, пункт 3
статьи 60 Семейного кодекса).
9. При проведении правовой экспертизы документов и проверки
законности сделки необходимо учитывать иные положения законодательства
Российской Федерации, в том числе следующие положения Кодекса и Семейного
кодекса:
место жительства несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет
признается место жительства его законных представителей - родителей,
усыновителей или опекунов (пункт 2 статьи 20 Кодекса);
при раздельном проживании родителей местом жительства детей может
являться место жительства любого из родителей, что устанавливается
соглашением родителей, при отсутствии которого спор между родителями
разрешается судом (пункт 3 статьи 65 Семейного кодекса);
раздельное проживание попечителя с подопечным, достигшим шестнадцати
лет, допускается с разрешения органа опеки и попечительства при условии,
что это не отразится неблагоприятно на воспитании и защите прав и
интересов подопечного (статья 36 Кодекса);
родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом
опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и
детей имеются противоречия, в случае разногласий между родителями и
детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для
защиты прав и интересов детей (пункт 2 статьи 64 Семейного кодекса);
не допускается дарение от имени малолетних их законными
представителями, за исключением обычных подарков, стоимость которых не
превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда
(статья 575 Кодекса);
опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе
совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества
подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также
представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел
между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими
родственниками (пункт 3 статьи 37 Кодекса);
сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати
лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может
быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом
действительной, если она совершена к выгоде малолетнего (статья 172
Кодекса);
сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до
восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя,
в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26
Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей,
усыновителей или попечителя (пункт 1 статьи 175 Кодекса);
при заключении органом опеки и попечительства с управляющим,
определенным этим органом, договора о доверительном управлении
имуществом, в отношении которого необходимо постоянное управление, опекун
или попечитель сохраняет свои полномочия в отношении того имущества
подопечного, которое не передано в доверительное управление (пункт 1
статьи 38 Кодекса);
при осуществлении управляющим, действующим на основании заключенного
с ним органом опеки и попечительства договора о доверительном управлении
имуществом, в отношении которого необходимо постоянное управление,
правомочий по управлению таким имуществом на управляющего
распространяется действие правил, предусмотренных пунктами 2 и 3 статьи
37 Кодекса (пункт 1 статьи 38 Кодекса);
доверительное управление имуществом подопечного прекращается по
основаниям, предусмотренным законом для прекращения договора о
доверительном управлении имуществом, а также в случаях прекращения опеки
и попечительства (пункт 2 статьи 38 Кодекса).
10. Органами опеки и попечительства являются органы местного
самоуправления (пункт 1 статьи 34 Кодекса).

III. Особенности внесения записей в Единый государственный реестр прав

11. Записи о регистрации прав, ограничений (обременений) прав
несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, сделок
с их участием вносятся в Единый государственный реестр прав в порядке,
установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав.
12. Записи о регистрации прав, ограничений (обременений) прав
несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет, сделок, совершаемых их
законными представителями, вносятся в Единый государственный реестр прав
в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного 
реестра прав,  с  учетом  следующих особенностей.
     В графах, содержащих сведения о субъектах права, подразделов II-2  и
III-4 Единого государственного реестра прав указываются:
предусмотренные пунктом 18 Правил ведения Единого 
государственного реестра прав сведения о несовершеннолетних;
слова ", от имени которого действует";
предусмотренные пунктом 18 Правил ведения Единого государственного
реестра прав представителях несовершеннолетних, совершивших сделки.
В аналогичных графах иных частей подразделов II и III Единого
государственного реестра прав указываются предусмотренные пунктом 18
Правил ведения Единого государственного реестра прав.
В случаях, предусмотренных статьей 38 Кодекса, в графах подразделов
Единого государственного реестра прав, в которые вносятся сведения о
лице, совершившем сделку, указываются предусмотренные пунктом 18 Правил
ведения ЕГРП сведения об управляющем, определенном органом опеки и
попечительства и действующем на основании договора о доверительном
управлении имуществом.

_____________________________
*(1) Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32,
ст. 3301; 1996, N 5, ст. 410; 2001, N 49, ст. 4552.
*(2) Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 1,
ст. 16; 1997, N 46, ст. 5243; 1998, N 26, ст. 3014; 2000, N 2, ст 153.
*(3) Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30,
ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2001, N 16, ст. 1533; 2002, N 15,
ст. 1377; 2003, N 24, ст. 2244; 2004, N 27, ст. 2711.
*(4) Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 8,
ст. 963; 1999, N 52, ст. 6416; 2002, N 41, ст. 3983; 2003, N 37,
ст. 3584.
*(5) Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 16,
ст. 1602.
*(6) Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 47,
ст. 5340; 2001, N 44, ст. 4149; 2003, N 17, ст. 1553.
*(7) Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 31,
ст. 3721.
*(8) Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 11,
ст. 1301.
*(9) Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 28,
ст. 3444.


Санкт-Петербург:
телефон: +7 921 908-14-32
Железноводская ул., д. 34/5, 4-й этаж

Москва:
телефон +7 965 2505910
Гостиничная ул., д. 4 корп. 9 подъезд 1а

Нижний Новгород:
тел. +7 921 908-14-32
ул. Маршала Голованова д. 15а

Ростов-на-Дону
тел. +7 921 908-14-32
Ворошиловский пр., д. 5

Симферополь:
тел. +7 921 908-14-32
ул. Крылова, д. 5

Наши реквизиты:

ООО "Юридическое бюро Юрьева"
ОГРН 1047806003850
ИНН/КПП: 7804176920/471101001
р/с 40702810510000102708
в АО "ТИНЬКОФФ БАНК" к/с 30101810145250000974
БИК 044525974


Основание платежа: Оплата юридических услуг, НДС не облагается.